Marrëveshja për pjesëmarrjen e përbashkët në ndërtim. Marrëveshja për pjesëmarrjen e përbashkët në ndërtim: shkarkoni një mostër Marrëveshje për pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët të një ndërtese banimi

Meqenëse legjislacioni nuk parashikon një formë standarde të marrëveshjes, zhvilluesi ka një zonë të madhe për krijimtarinë personale në lidhje me hartimin e marrëveshjes DDU dhe mostrës së saj.

Pasi të jeni të bindur se zhvilluesi është i besueshëm dhe i gjithë dokumentacioni është në rregull, mund të filloni të lidhni kontratën.

Kushtet e detyrueshme për një marrëveshje DDU, hartimi i mostrës

Kur lidhni një kontratë, duhet të siguroheni që ajo të përmbajë pikat e mëposhtme:

Një përshkrim i detajuar i objektit që do të transferohet. Një objekt i tillë duhet të ketë një plan që tregon të gjitha ambientet e banesës, përmasat dhe vendosjen e tyre. Përveç kësaj, kontrata specifikon adresën, hyrjen, ndërtesën, katin dhe të dhëna të tjera që identifikojnë objektin.

Pas përfundimit të ndërtimit, shpesh ndodh që sipërfaqja e treguar në dokumentacion të mos përkojë me sipërfaqen e banesës në natyrë. Prandaj, në kontratë, shumë organizata përfshijnë një klauzolë në lidhje me pagesën shtesë nga zhvilluesi për zvogëlimin e sipërfaqes dhe pagesën nga aksionari për metra katrorë të tepërt.

Në përgjithësi, para së gjithash, kontrata duhet të sigurojë që të tregohet personi me të cilin është lidhur kontrata. Nëse kjo nuk është vetë organizata e zhvilluesit (drejtori i saj), por një person tjetër, atëherë duhet të kontrolloni disponueshmërinë e një autorizimi mbi bazën e të cilit vepron ky person.

Kontrata specifikon gjithashtu periudhën e garancisë brenda së cilës zhvilluesi do të jetë përgjegjës për ndërtesën e ndërtuar të banimit.

Çmimi duhet të tregohet. Duhet të fiksohet rreptësisht dhe të shprehet në rubla. Tregohet nga cilat fonde do të paguhet borxhi (personal ose i marrë hua). Është e rëndësishme që në marrëveshje të thuhet që fondet paguhen nga momenti i marrjes së tyre nga banka nga mbajtësi i kapitalit, dhe jo nga momenti i marrjes nga zhvilluesi, sepse shpesh transaksionet bankare nuk kryhen brenda një dite ose dy, gjë që nervozon blerësin, ndërsa paratë e tij “bredhin” në sistem.

Është e rëndësishme të merret parasysh fakti që pagesa për shërbimet komunale kryhet jo nga momenti i fillimit të ndërtimit të shtëpisë dhe jo nga momenti i vënies në punë, por nga momenti kur palët nënshkruajnë certifikatën e pranimit të banesave. Prandaj edhe ky kusht duhet të parashikohet në kontratë.

Kushtet e rëndësishme në kontratë

Koha e kontratës. Përfundimi i tij duhet të përkojë me përmbushjen e plotë të detyrimeve nga të dy palët dhe jo më herët.

Afatet e dorëzimit të apartamenteve. Ato duhet të përcaktohen në mënyrë specifike, për shembull, "...jo më vonë se 11 mars 2016", në vend të "...fillim të 2016" ose "tremujori i parë 2016". Duke i specifikuar termat në mënyrë të paqartë, zhvilluesit përdorin një truk, sepse nëse është e nevojshme të bëhet një pretendim, aksionari është i detyruar të presë deri në ditën e fundit të fundit të tremujorit. Dhe nëse periudha është plotësisht e paqartë, atëherë do të jetë e vështirë të provohet diçka fare.

Çështja e strehimit sot është më e rëndësishme se kurrë. Aktualisht, rusët, si rregull, i japin përparësi blerjes së banesave në ndërtesa të reja. Mundësia më e njohur për blerjen e pasurive të paluajtshme është lidhja e një kontrate para-departamentale në faza të ndryshme të ndërtimit. Çfarë lloj marrëveshjeje është kjo? Çfarë nuancash duhet të dijë blerësi?

Ndërtimi i përbashkët është...

Ndërtimi i përbashkët është një formë e veçantë investimi. Në kuadër të saj, një kompani ndërtimi angazhohet në tërheqjen e fondeve nga qytetarët ose organizatat që kërkohen për ndërtimin e objekteve të pasurive të paluajtshme. Qytetarët që investojnë para në banesat në ndërtim janë të përfshirë drejtpërdrejt në ndërtimin e përbashkët. Kompania e zhvillimit lidh një kontratë me ta. Çfarë është kjo? Shkurtesa qëndron për marrëveshjen e pjesëmarrjes në kapital.

Kështu, procesi i ndërtimit të një prone të paluajtshme është si më poshtë:

Një kompani ndërtimi jep me qira ose ble tokë për ndërtimin e një objekti.
Zhvilluesi lidh marrëveshje me qytetarët.
Çdo pjesëmarrës në ndërtimin e përbashkët paguan koston e pjesës së tij gjatë procesit të ndërtimit.
Kur qytetarët që kanë hyrë në një DDU bëhen pronarë të shtëpive.

Pjesëmarrësit

Pjesëmarrësit në ndërtimin e përbashkët janë:

Zhvilluesi. Ky është një person juridik që ka të drejtën e përdorimit ose zotërimit të një trualli dhe një leje ndërtimi. Mund të ketë çdo formë organizative dhe juridike. Detyrat kryesore të zhvilluesit janë tërheqja e kapitalit dhe ndërtimi i pasurive të paluajtshme.
një qytetar që vendosi të investonte paratë e tij në ndërtim. Ndonjëherë një person juridik mund të veprojë si aksionar.

Rregullimi i marrëdhënieve juridike

Marrëdhëniet midis pjesëmarrësve në ndërtimin e kapitalit të përbashkët rregullohen në nivelin e legjislacionit federal. Sipas ligjit për DDU (Ligji Federal 214), një marrëveshje e lidhur midis një investitori qytetar dhe një zhvilluesi duhet të përmbajë:

e cila përcaktohet sipas ekzistuesit dhe pas përfundimit të ndërtimit do të kalojë në pronësi të aksionarit.
Kostoja e objektit.
Urdhër pagese.
Periudha gjatë së cilës objekti do të ndërtohet dhe do t'u dorëzohet aksionarëve.

Është e rëndësishme të theksohet se ky ligj përcakton një kuadër mjaft të rreptë në lidhje me periudhën e përfundimit të ndërtimit. Në veçanti, sipas Ligjit Federal 214 të DDU, kontrata mund të ndërpritet me iniciativën e aksionarit nëse nuk respektohen afatet e ndërtimit. Aksionarët kanë të drejtë të marrin informacion të besueshëm dhe të plotë për ecurinë e ndërtimit.

Objekti ndërtimor

Sipas Ligjit Federal 214, DDU duhet të përmbajë informacion në lidhje me projektin e ndërtimit. Objektet mund të jenë ambiente banimi dhe jo-banesore të shtëpive. Ato përfshijnë gjithashtu pronë të përbashkët (papafingo, bodrume, shkallë).

Regjistrimi i institucionit arsimor parashkollor

Të gjitha qendrat e kujdesit për fëmijët duhet t'i nënshtrohen regjistrimit të detyrueshëm në Rosreestr. Marrëveshja që ka kaluar në këtë autoritet konsiderohet e lidhur. Në të njëjtën kohë, ju mund të përfundoni një DDU për ato objekte për të cilat është lëshuar jo më herët se 1 Prill 2005.

Ligji përcakton gjithashtu fazat e regjistrimit të institucioneve arsimore parashkollore:

Mbledhja e dokumentacionit të nevojshëm, pagesa e tarifave shtetërore.
Dorëzimi i dokumenteve për regjistrim në zyrën territoriale të Rosreestr. Atje, pjesëmarrësit të DDU pajisen me një faturë që përmban datën e pranimit të dokumenteve me listën e tyre, informacionin e kontaktit, emrin dhe nënshkrimin e punonjësit të Rosreestr.
Lëshimi i një marrëveshjeje të regjistruar.

Periudha për regjistrimin e një DDU për aksionerin e parë nuk mund të kalojë 18 ditë, dhe për ato pasuese - 5 ditë. Pas marrjes së një DDU të regjistruar, do të kërkohet një pasaportë e aksionerit dhe një faturë.

Çmimi

DDU është një marrëveshje në të cilën duhet të tregohet çmimi i pronës, si dhe procedura e pagesës së shumës. Zhvilluesi përcakton koston. Pagesa sipas marrëveshjes duhet të bëhet ekskluzivisht pas regjistrimit të DDU. Shpesh, zotëruesit e kapitalit paguhen me pagesë me këste. Çmimi është subjekt i ndryshimit. Arsyeja për këtë mund të jetë një ndryshim në sipërfaqen e pronës bazuar në matje. Zakonisht devijimet minimale të mundshme janë të specifikuara në kontratë.

Është e rëndësishme të theksohet se çmimi duhet të tregohet në kontratë në rubla (së bashku me kopekët). Kur përdoret monedha e një vendi tjetër, kuotohet një normë fikse. Deri në regjistrimin e DDU, disa zhvillues këmbëngulin të paguajnë një shumë të caktuar; veprime të tilla konsiderohen të paligjshme. Në këtë rast, zhvilluesi mund të gjobitet deri në një milion rubla.

Dokumentacioni

Nëse një apartament blihet nën një DDU, paketa e dokumenteve të paraqitura nga aksionari do të jetë si më poshtë:

DDU së bashku me shtesat dhe aplikacionet.
Aplikim nga një organizatë ndërtimore për regjistrimin e një ndërtese parashkollore.
Aplikim nga aksionari për regjistrimin e marrëveshjes.
Pasaporta e aksionarit (nëse dorëzohet personalisht).
Prokurë e noterizuar (kur dorëzoni dokumente përmes një përfaqësuesi).
Pëlqimi i noterizuar nga bashkëshorti për blerjen e pasurive të paluajtshme.
Marrëveshja e pengut (nëse tërhiqen fondet e kredisë).
Përshkrim i shkurtër i objektit që po ndërtohet.
Dëftesa për pagesën e detyrës shtetërore.

Nëse aplikanti është i mitur, kujdestarët paraqesin dokumente për të. Në këtë rast, është e nevojshme të paraqisni dokumente që konfirmojnë kujdestarinë.

Zhvilluesit i kërkohet të:

deklarata e projektit;
leje ndërtimi;
kontratë sigurimi ose garancie.

Si të kontrolloni?

Regjistrimi i këtij dokumenti kryhet nga Rosreestr. DDU-të, në përputhje me legjislacionin aktual, i nënshtrohen regjistrimit të detyrueshëm. Ato nuk duhet të përmbajnë klauzola që në një mënyrë apo në një tjetër cenojnë të drejtat e aksionarëve. Kur blini një apartament në një ndërtesë në ndërtim, duhet të kontrolloni dokumentacionin për truallin. Klauzola e marrëveshjes për llojin e pjesëmarrjes duhet të tregojë llojin e strukturës (apartament ose ndërtesë shumëkatëshe, ndërtim i ulët). Nuk duhet të ketë formulim tjetër, përndryshe veprime të tilla konsiderohen si mashtruese.

Për t'u siguruar që DDU është regjistruar në të vërtetë, duhet ta lexoni me kujdes pas marrjes. Duhet të shënohet. Ju gjithashtu mund të merrni një ekstrakt nga Regjistri i Bashkuar i Shtetit.

Detyrë

DDU ka kurthe, si çdo marrëveshje. Kjo është veçanërisht e vërtetë nëse aksionari i ka paguar plotësisht zhvilluesit paratë sipas kontratës dhe dëshiron të shesë pronën. Në shumicën e rasteve, kostoja e një banese të tillë bëhet më e lartë. Një caktim quhet gjithashtu një marrëveshje transferimi. Mund ta lëshoni disa herë më parë

Blerësit duhet të kenë parasysh se atyre u ofrohet të blejnë jo vetëm pasuri të paluajtshme, por edhe detyrime sipas DDU. Prandaj, para se të blini, duhet të njiheni me dokumentacionin teknik dhe të projektimit. Është gjithashtu e këshillueshme që të verifikohet vlefshmëria e vetë kontratës.

Përfundimi i DDU

Në rrethana të caktuara, është e mundur të ndërpritet një PDU. Çfarë është kjo procedurë dhe cili është thelbi i saj? Arsyeja e përfundimit mund të jetë vetëm mospërmbushja e detyrimeve sipas kontratës nga zhvilluesi ose pjesëmarrësi. Iniciativa për ndërprerje mund të vijë nga të dyja palët. Kushtet për përfundimin e njëanshëm mund të jenë si më poshtë:

Pjesëmarrësi ishte vonuar me pagesë për më shumë se 2 muaj.
Objekti i ndërtuar ka mangësi të konsiderueshme.
Zhvilluesi vonoi dorëzimin e shtëpisë me më shumë se 2 muaj.

Gjithashtu, aksionari ka të drejtë të ngrejë padi nëse organizata ndërtuese ka bërë në mënyrë të paautorizuar ndryshime në dokumentacionin e projektimit ose në kushtet e kontratës.

Gjërat për t'u marrë parasysh

Pra, si çdo marrëveshje, ajo ka shumë nuanca dhe klauzola. Grackat mund të hasen në çdo fazë të përfundimit të tij. Këtu janë pikat kryesore që duhet t'i kushtoni vëmendje:

Informacioni në lidhje me organizatën e ndërtimit në DDU duhet të jetë i plotë (adresa, emri, personat e autorizuar) dhe të përkojë me të dhënat në dokumentet e projektimit dhe lejeve.
Nëse regjistrimi kryhet nga një përfaqësues i zhvilluesit, ai duhet të ketë dokumentacionin e delegimit të këtyre të drejtave.
DDU duhet të përmbajë një përshkrim të detajuar të objektit dhe afatet e dorëzimit.
Duhet të nënshkruhet një periudhë garancie (5 vjet në rastin e ambienteve të banimit).
DDU duhet të pasqyrojë informacione për sipërfaqen e banesës, kushtet e pagesës në rast ndryshimi.
Nuk lejohet që në kontratë të ketë klauzola që thonë se zhvilluesi do të ndryshojë në mënyrë të paautorizuar dokumentacionin.
Marrëveshja është e vlefshme derisa palët të përmbushin plotësisht detyrimet e tyre.
Datat e vënies në punë duhet të jenë të sakta.
Lista e rrethanave të forcës madhore e përshkruar në DDU nuk mund të jetë e gjatë. Lejohen këto formulime: lufta, sulmi terrorist, fatkeqësitë natyrore.
Një objekt në ndërtim nuk konsiderohet i cilësisë së lartë nëse nuk vihet në funksion. Kjo pikë duhet të përshkruhet në kontratë.
Kostoja e strehimit duhet të tregohet për 1 metër katror në ruse ose në valutë të huaj me një normë fikse.
Detyrimet e aksionarit mund të konsiderohen të përmbushura që nga momenti i depozitimit të fondeve në bankë në llogaritë e zhvilluesit.
Duhet të përshkruhet procedura për zgjidhjen e kontratës dhe masa e gjobave.
DDU duhet të përmbajë kushte për rimbursimin e shpenzimeve të aksionarit në rast të mangësive të konsiderueshme në pronë.
Sipas marrëveshjes, zhvilluesi ka të drejtë të përdorë fondet e aksionarit vetëm për ndërtimin e objektit.
Nuk duhet të ketë klauzola për lidhjen e marrëveshjeve me organizata të treta (për shembull, me një kompani administruese).

Mënyra më e zakonshme për të blerë banesa në vitet e fundit është banesa në pronësi paraprake. Çfarë është kjo? Kjo është një marrëveshje për pjesëmarrjen e përbashkët në ndërtim. Duhet të lidhet me kompaninë e zhvillimit. Ky dokument ka shumë gracka. Sidoqoftë, procedura për përfundimin e saj përshkruhet në detaje në Ligjin Federal, me numër 214. Prandaj, për të shmangur situata të pakëndshme në të ardhmen, duhet të shqyrtoni me kujdes procedurën për përfundimin e tij. Në asnjë rast ai nuk duhet të cenojë të drejtat e aksionarit në një mënyrë ose në një tjetër. Përndryshe, të drejtat tuaja mund të mbrohen përmes gjykatës. Por nëse blerësi ka disa dyshime ose nuk i kupton rregulloret aktuale ligjore, ai gjithmonë mund të kërkojë ndihmën e një avokati.

Ligji Federal për Pjesëmarrjen e Përbashkët në Ndërtim 214, së bashku me Kodin Civil të Federatës Ruse dhe ligjin që mbron të drejtat e konsumatorit, rregullon marrëdhëniet midis një blerësi të mundshëm të pasurive të patundshme banesore dhe zhvilluesit. Por mostër e vetme e kontratës, duke regjistruar në letër marrëdhëniet e palëve, nuk parashikohet me ligj. Prandaj, blerësit duhet studiuar mirë tekstin e marrëveshjes së propozuar prej tij, për të mos shumëfishuar radhët e aksionerëve të mashtruar.

Shtatë shenja të legjitimitetit të një DDU

Nën titullin "Marrëveshja e pjesëmarrjes së përbashkët në ndërtimin e Ligjit Federal 214" të marrëveshjes së propozuar për nënshkrim, teksti i një marrëveshjeje për aktivitete të përbashkëta investimi, për blerjen dhe shitjen paraprake të pasurive të paluajtshme banesore, për financimin e ndërtimit ose pjesëmarrjen. në ndërtimin kooperativë mund të vendosen fare mirë. Cilat pika ju lejojnë të siguroheni për këtë marrëveshja përshkruan pjesëmarrjen e aksioneve dhe a është hartuar në atë mënyrë që gjatë seancës gjyqësore të mosmarrëveshjes, fitorja të jetë në anën e mbajtësit të kapitalit?

Lënda e edukimit parashkollor përbën detyrimin e zhvilluesit për të ndërtuar objektin e rënë dakord dhe për ta transferuar atë tek aksionari brenda periudhës së rënë dakord.
Karakteristikat e objektit të transferuar duhet të formulohen qartë. Ky është numri i sheshit të ndërtimit në kadastër, adresa e shtëpisë në të cilën ndodhet apartamenti i ardhshëm, zona e saj dhe një përshkrim i hollësishëm i pamjes së tij në momentin e transferimit (me një përshkrim të atributeve dhe llojeve të përfundimit përdorur).
Në kontratë afati i transferimit është i caktuar ndaj aksionarit të pronës sipas aktit. Formulimi duhet të bëjë të mundur përcaktimin e një date specifike për transferimin aktual të banesës nga zhvilluesi.
Marrëveshja për pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët sipas Ligjit Federal 214 duhet tregoni me saktësi koston e banesës(në mënyrë ideale në rubla), si dhe procedurën dhe afatin për pagimin e shumës së rënë dakord.
Zhvilluesi me ligj duhet të jetë përgjegjës për objektin, transferuar te aksionari. Periudhat e garancisë (zakonisht 5 vjet për një apartament, 3 vjet për pajisjet e tij teknologjike dhe inxhinierike) duhet të specifikohen në kontratë.
Kontrata duhet të përmbajë klauzola e garancisë financiare sigurimin e përmbushjes nga aksionari i detyrimeve të tij. Garancia mund të jetë një garanci nga një institucion financiar ose një politikë sigurimi i përgjegjësisë civile nga zhvilluesi.
Një parakusht për legjitimitetin e DDU është treguesi i kolateralit trualli në pronësi të zhvilluesit dhe objektet që po ndërtohen në truall.

Çfarë duhet të dini për periudhën e transferimit dhe forcën madhore

Për një vlerësim të matur të rreziqeve të mundshme, zhvilluesi duhet të kuptojë se cilat kushte diskutohen në Ligjin Federal 214 për pjesëmarrjen në ndërtimin e përbashkët dhe cilat kushte mund të përshkruajë zhvilluesi në DDU.

Sipas normave legjislative, nëse zhvilluesi nuk i dorëzon çelësat e banesës qiramarrësit të ri brenda periudhës së përcaktuar në kontratë, atëherë dispozitat e parashikuara në të do të hyjnë në fuqi. dënimet. Zhvilluesi do të duhet të paguajë një gjobë për çdo ditë vonesë. Por potencial Banorët e rinj nuk duhet të ngatërrojnë afatin e kalimit të banesave tek ta me afatin e vënies në punë të shtëpisë. Kjo e fundit, natyrisht, është planifikuar nga zhvilluesi, por për shkak të ngjarjeve të ndryshme të forcës madhore mund të ndryshojë. Prandaj, shumë zhvillues i lënë vetes një "kundërshtim" të caktuar prej 4-6 muajsh midis datës së vënies në punë të shtëpisë dhe datës së transferimit të apartamenteve te aksionarët. Blerësit duhet të kuptojnë se fakti që shtëpia është vënë në funksion nuk i lejon ata të bëjnë pretendime ndaj zhvilluesit për mospërmbushje të afatit të dorëzimit për një apartament të caktuar. Por, nga ana tjetër, një rritje në këtë interval nga zhvilluesi për një periudhë që kalon gjashtë muaj është tashmë alarmante.

Është mjaft e kuptueshme dëshira e banorëve të rinj të ardhshëm për t'u mbrojtur sa më shumë nga ngjarje të ndryshme të forcave madhore. Prandaj, nuk është e pazakontë që ata të bëjnë ndryshime të qëllimshme në versionin e propozuar të DDU. Ligjërisht, kjo është e lejueshme, por jo gjithmonë e justifikuar. Kështu që, teksti standard i kontratës, zhvilluar nga punonjësit e Zyrës Rosreestr për Shën Petersburg plotëson të gjitha kërkesat ligjore Ligji Federal 214. Prandaj, kur përpiqeni të regjistroni një marrëveshje pjesëmarrjeje në kapital 214 Ligji Federal në menaxhim, disa vështirësi mund të lindin për shkak të ndryshimeve të bëra në tekst: ndryshimet do të analizohen nga ekspertë ligjorë dhe regjistrimi ose do të marrë një kohë të gjatë ose nuk do të zhvillohet fare.

"Nuk rregullohet nga Ligji Federal 214 - kjo do të thotë se lejohet"

Disa zhvillues e miratojnë me dëshirë këtë parim, duke u përpjekur ta bëjnë këtë përfshijnë të papranueshmet në tekstin e DDU nga pikëpamja e normave të tjera legjislative pikë. Po flasim, për shembull, për vendosjen e shërbimeve të ndryshme shtesë për banorët e rinj të ardhshëm për një tarifë shtesë, si rezervimi i një apartamenti, regjistrimi shtetëror i një kontrate të lidhur ose regjistrimi i pronësisë së banesave të ardhshme. Por në të njëjtën kohë, zhvilluesi shkel normat e paragrafit 2 të nenit 16 të Ligjit Federal, i cili mbron të drejtat e konsumatorëve.

Ndonjëherë zhvilluesit përpiqen të përcaktojnë ato e drejta për rregullim dokumentacionin e projektimit të një ndërtese banimi, të drejtën për të ndryshuar numrin e kateve të saj ose mundësinë e ndryshimit të paraqitjes së banesës. Kjo klauzolë e kontratës është gjithashtu në kundërshtim me ligjin, pasi shkel të drejtën e blerësit për t'u informuar për mallrat dhe shërbimet që blihen.

E paligjshme është dhe përfshirjen në tekstin e kontratës të një klauzole për mundësinë e mbledhjes së fondeve banorë të rinj potencialë për ndërtimin e objekteve të infrastrukturës sociale përkatëse. Në këtë mënyrë, ligji nuk lejon përdorimin e fondeve të zotëruesve të aksioneve.

Megjithëse Ligji Federal 214 mbron blerësit e mundshëm në një masë të caktuar, ai nuk i çliron ata nga përgjegjësia për një vendim të marrë me një kosto prej disa milion rubla. Prandaj, teksti i kontratës i propozuar nga zhvilluesi duhet të studiohet me kujdes - në mënyrë të pavarur ose duke kontaktuar një avokat që praktikon fushën përkatëse të ligjit. Pyetjet që do të lindin patjetër mund dhe duhet të diskutohen me zhvilluesin. Komunikimi me përfaqësuesit e kompanive të ndërtimit kërkon aftësi të caktuara. Prandaj, do të jetë më e lehtë për të marrë përgjigje të qarta prej tyre për pyetjet e formuluara saktë në prani të të njëjtit avokat.

Përditësimi i fundit: 21.07.2019

Kur blini një apartament për Marrëveshja e pjesëmarrjes së përbashkët (DPA) Blerësi bëhet ligjërisht bashkëinvestitor në ndërtimin e shtëpisë. Por çfarë DDU A është thelbësisht i ndryshëm nga llojet e tjera të marrëveshjeve të bashkëinvestimit të ndërtimit?

Marrëveshje për pjesëmarrjen e përbashkët në ndërtimin e një ndërtese apartamentesh- kjo është e vetmja lloj marrëveshje për bashkëfinancimin e ndërtimit të banesave urbane nga qytetarët, e parashikuar drejtpërdrejt me ligj ( individët, aksionarët). Ligji përcakton gjithashtu se kjo lloj kontrate duhet të zbatohet Zhvilluesit për të tërhequr para nga popullsia për ndërtimin e ndërtesave të banimit të banimit (Hapet në një skedë të re."> klauzola 2, neni 1, Ligji Federal-214).

Me fjalë të tjera, çdo person fizik ose juridik jep para për ndërtimin e një apartamenti specifik në një ndërtesë në ndërtim ( ato. apartamente me parametra të dhënë dhe një vendndodhje të caktuar brenda shtëpisë), dhe pas përfundimit të ndërtimit merr nga Zhvilluesi pikërisht këtë apartament.

Ndryshimet e fundit legjislative për sa i përket vendbanimeve aksionarët me Zhvilluesit Nga Marrëveshjet e pjesëmarrjes në kapital (EPA), duke filluar nga korriku 2019 – janë përshkruar më poshtë.

Lloje të tjera marrëveshjesh për blerje apartamentesh nga Zhvilluesi/Ndërtuesi nuk kanë kuadrin ligjor që rregullon kushtet për mbledhjen e parave për ndërtimin e banesave, dhe përgjegjësinë Zhvilluesi për paratë e mbledhura. Edhe pse llojet e tjera të kontratave janë të lejueshme në të drejtën civile, ato rregullojnë marrëdhënie krejtësisht të ndryshme ( ndryshe nga DDU), për shembull, marrëdhënia midis një huadhënësi dhe një huamarrësi, ose marrëdhënia midis një investitori të përgjithshëm dhe bashkëinvestitorëve, kur bashkëinvestitori merr përsipër të gjitha rreziqet tregtare të ndërmarrjes ( ndërtimi).

Për shembull, marrëveshje akumulimi në këtë rast, nënkupton edhe marrëdhënie krejtësisht të ndryshme ndërmjet palëve. Blerësi këtu nuk ndërvepron me Zhvilluesi në përgjithësi, por transferon para në një organizatë jofitimprurëse ( kooperativë), një pjesë e së cilës ( ato. aksioner) ai vetë është, dhe rrjedhimisht, mban të gjitha rreziqet e kooperativës si investitor i përgjithshëm i ndërtimit.

Ndryshe nga të gjitha marrëveshjet e tjera të blerjes së apartamenteve, kjo nuk nënkupton që Blerësi është një partner tregtar Zhvilluesi, dhe për këtë arsye ofron speciale ( reduktimin e rrezikut) kushtet, dhe e vendos atë në një pozitë të privilegjuar mbi Zhvilluesi. Pjesërisht, kjo është e ngjashme me kushtet e privilegjuara të një depozituesi në një bankë, kur ai transferon para për të depozituar në kushte të përcaktuara qartë, pa u bërë partner i bankës dhe pa marrë pjesë në rreziqet e saj tregtare.

Marrëveshja e pjesëmarrjes në kapital (PAA) duhet të përmbajë domosdoshmërisht informacionin që është hartuar dhe përfunduar në përputhje të plotë me standardet e përshkruara në ..

Shembull i Marrëveshjes së Pjesëmarrjes në Kapitale (DPA) mund të shkarkohet nga lidhja më tej në artikull.

Kushtet e Marrëveshjes për pjesëmarrjen e përbashkët në ndërtim

DDU duhet të përmbajë një numër kushtet thelbësore (të detyrueshme). , pa praninë e të paktën njërës prej të cilave, kontrata konsiderohet e pa lidhur ( Do të hapet në një skedë të re.">klauzola 4, pika 5, neni 4 i Ligjit Federal-214).

Në veçanti, për të kushtet thelbësore Ndani marrëveshjet e pjesëmarrjes lidhen:

Përkufizimi/identifikimi i një objekti specifik ndërtimi të përbashkët ( apartament - zona e tij, faqosja, dyshemeja dhe vendndodhja në dysheme), sipas dokumentacionit të projektimit Zhvilluesi;
Koha e ndërtimit ( afati për vënien në punë të shtëpisë dhe kalimin e banesës tek aksionari);
Çmimi i kontratës, kushtet dhe procedura e pagesës ( menjëherë ose me këste);
Periudha e garancisë për apartamentin e transferuar tek aksionari;
Tregim në çfarë mënyre Zhvilluesi siguron përmbushjen e detyrimeve të saj sipas kontratës ( kontrata e sigurimit, kontributet në fondin e kompensimit ose llogaritë e ruajtjes - më shumë për këtë më poshtë).

Për më tepër, nëse Zhvilluesi shkel afatet e përcaktuara për kalimin e banesës, më pas paguan aksionerin penallti (dënimet ) për çdo ditë vonesë, në shumën prej ( për individët) njëqind e pesëdhjetë e normës aktuale të rifinancimit të Bankës Qendrore të Federatës Ruse (Hapet në një skedë të re."> Klauzola 2, neni 6, Ligji Federal-214).

E vërtetë, nëse Zhvilluesi përdor llogaritë e ruajtjes (rreth tyre në linkun e mëposhtëm) për të paguar për tuajin Ndani marrëveshjet e pjesëmarrjes, atëherë nëse DDU ndërpritet dhe ka vonesë në kthimin e parave, ai nuk është i detyruar të paguajë kamatë për këtë.

Aftësi të tilla DDU janë një mjet efektiv për vetëmbrojtje të blerësit dhe një nxitje e mirë për Zhvilluesi silleni mirë.

Ju mund të lexoni certifikatën zyrtare të regjistrimit të institucionit arsimor parashkollor ( Faqja e internetit e Qeverisë së Moskës).

Pagesat sipas Marrëveshjes së Pjesëmarrjes së Aksioneve

Pagesa e çmimit të Marrëveshjes për pjesëmarrjen e përbashkët në ndërtim (DDU) duhet të ndodhë pas përfundimet e tij dhe pas regjistrimin e saj në Rosreestr. Kjo procedurë pagese shprehet shprehimisht në Hapet në skedën e re.">Klauzola 3, Neni 5, Ligji Federal Nr. 214.

Pagesat sipas DDU bëhen në formë pa para - nga llogaria e blerësit në llogarinë e kompanisë së ndërtimit.

Aksionari mund të prodhojë pagesa për DDU menjëherë ose në faza ( kryerja e pagesave me këste), varet nga Si parashikohen këto kushte pagese në kontratë? . Në këtë rast, një vonesë në pagesë nga aksionari mund të rezultojë në pagimin e një gjobe për të dhe një vonesë më shumë se 2 muaj jep të drejtën Tek zhvilluesi të zgjidhë në mënyrë të njëanshme kontratën DDU.

Që nga viti 2017, me ligj është futur një opsion alternativ pagese Ndani marrëveshjet e pjesëmarrjes (DPA)- përmes llogari ruajtje . Mekanizmi i llogarisë synon të mbrojë interesat e aksionarëve dhe u garanton atyre kthimin e parave të investuara në rast shkeljeje. Zhvilluesi detyrimet sipas DDU (Për më shumë detaje rreth kësaj, shihni lidhjen).

Dhe nga 01.07.2019 pagesa e DDU-së përmes llogarive të ruajtjes u bë e detyrueshme për të gjithë Zhvilluesit, por vetëm nëse nëse DDU e parë projekti është regjistruar pas kësaj date. Vërtetë, ka përjashtime këtu, të cilat përshkruhen veçmas në lidhjen e mësipërme ( në lidhje me llogaritë e ruajtjes).

Ndër të tjera, për blerjen e apartamenteve në Ndani marrëveshjen e pjesëmarrjesBankat janë gjithashtu besnike; këtë lloj kontrate blerjet ndërtesa të reja, nga pikëpamja e bankave, mbart rreziqe minimale. Prandaj, është me këtë lloj kontrate që ju mund të merrni më fitimprurës.

VIDEO: Ndani marrëveshjen e pjesëmarrjes. Pika të rëndësishme

— Disa nuanca të Marrëveshjeve të Pjesëmarrjes në Kapitale (EPA): çfarë duhet të jetë aty dhe çfarë duhet t'i kushtohet vëmendje e veçantë.

Në të njëjtën kohë, Blerësi duhet të ketë parasysh se të paktën DDU dhe është marrëveshja më e sigurt për bashkëfinancimin e ndërtimit, por gjithsesi ajo nuk garanton ndaj aksionerit që Zhvilluesi do të përmbushë detyrimet e tij në mënyrë të përsosur dhe brenda kushteve të përcaktuara në kontratë. As nuk garanton se ndërtimi nuk do të ndalet dhe kompania e zhvillimit nuk do të deklarohet e falimentuar.

Për më tepër, të gjithë Zhvilluesi i formulon ato në mënyrën e tij ( në kuadrin e kërkesave të Ligjit Federal-214), duke u përpjekur të zbusë përgjegjësinë për disa klauzola të kontratës ( për më shumë detaje, shikoni lidhjen).

Dhe që nga janari 2017, Zhvilluesve u kërkohet të postojnë në faqet e tyre të internetit Projekti DDU në mënyrë që çdo aksionar potencial të mund të njihet paraprakisht me kushtet e marrëveshjes.

Cila është mbrojtja e zotëruesve të ekuitetit kur lidhin një marrëveshje me parapagesë?

Përfundimi kryesor është: Marrëveshja e pjesëmarrjes në kapital (PAA), krahasuar me llojet e tjera të marrëveshjeve, i jep aksionerit shumë më tepër të drejta në lidhje me pretendimin e banesës. Dhe mbrojtja financiare e aksionarëve shprehet në faktin se përfundimi i DDU u jep atyre mundësinë për të kompensuar humbjet dhe dëmet në rast shkeljeje. Zhvilluesi të detyrimeve të tyre. Për një listë të masave specifike financiare, shihni lidhjen e dhënë.

Ndryshimet periodike të ligjit FZ-214 rrisin vazhdimisht përgjegjësinë Zhvilluesit dhe, në përputhje me rrethanat, të mbrojë gjithnjë e më shumë interesat e aksionarëve. Për shembull, investimet në ndërtimin e banesave Paratë e aksionarëve mbrohen nga mekanizmat e mëposhtëm:

nga viti 2014 – i detyrueshëm;
nga 2017 - krijimi i një single;
nga viti 2019 – kusht i detyrueshëm për vendbanimet Ndani marrëveshjet e pjesëmarrjes nëpërmjet fondeve speciale, ku fondet e aksionerëve bien nën mbrojtjen e bankave dhe DIA ( Agjencitë e sigurimit të depozitave).

Të gjithë këta "mekanizma sigurie" përshkruhen më në detaje në shënime të veçanta në lidhjet e dhëna.

Se cili opsion "sigurimi" është zgjedhur, Zhvilluesi i detyruar të shkruajë në të tijën, të botuar prej tij për çdo projekt të tij ndërtimor.

Një mbrojtje e veçantë për një aksionar që ka hyrë në një DDU është e drejta e tij për të kthyer paratë e paguara për të dhe interesi për përdorimin e këtyre parave ( më shumë detaje - ndiqni lidhjen).

Ju gjithashtu mund të shtoni se nëse aksionari është një individ, atëherë marrëdhënia e tij me Zhvilluesi gjithashtu vlen Ligji për Mbrojtjen e Konsumatorit (në pjesën që nuk rregullohet me Ligjin Federal-214).

"SEKRETET E NJË SEKSERIT":

Si ndodh procesi i blerjes së një ndërtese të re dhe, në veçanti, procesi i lidhjes së një marrëveshjeje me Zhvilluesi, përshkruar në detaje në tonë Do të hapet në një dritare pop-up."> UDHËZIME HAPI PER HAPI (harta interaktive, hapet në një dritare pop-up).