Koska lainsäädännössä ei ole vakiomuotoista sopimusmuotoa, on kehittäjällä runsaasti tilaa henkilökohtaiselle luovuudelle DDU-sopimuksen ja sen mallin laatimisessa.
Kun olet varma, että kehittäjä on luotettava ja kaikki asiakirjat kunnossa, voit aloittaa sopimuksen tekemisen.
DDU-sopimuksen pakolliset ehdot, mallin laadinta
Kun teet sopimusta, sinun on varmistettava, että se sisältää seuraavat kohdat:
Yksityiskohtainen kuvaus siirrettävästä kohteesta. Tällaisella esineellä on oltava suunnitelma, josta käyvät ilmi kaikki asunnon tilat, niiden koot ja sijoitus. Lisäksi sopimuksessa määritellään osoite, sisäänkäynti, rakennus, kerros ja muut kohteen tunnistavat tiedot.
Rakentamisen päätyttyä käy usein niin, että asiakirjoissa ilmoitettu pinta-ala ei ole sama kuin luontoissuorituksena olevan asunnon pinta-ala. Siksi monet organisaatiot sisällyttävät sopimukseen lausekkeen, joka koskee rakennuttajan lisämaksua pinta-alan pienentämisestä ja osakkeenomistajan maksua ylimääräisistä neliömetristä.
Yleensä sopimuksessa on ensinnäkin varmistettava, että henkilö, jonka kanssa sopimus tehdään, on merkitty. Jos tämä ei ole itse kehittäjän organisaatio (sen johtaja), vaan toinen henkilö, sinun on tarkistettava valtakirjan saatavuus, jonka perusteella tämä henkilö toimii.
Sopimuksessa määritellään myös takuuaika, jonka kuluessa rakennuttaja vastaa rakennetusta asuinrakennuksesta.
Hinta on ilmoitettava. Sen on oltava tiukasti kiinteä ja ilmaista ruplissa. Se osoittaa, millä varoilla velka maksetaan takaisin (henkilökohtainen tai lainattu). On tärkeää, että sopimuksessa määrätään, että varat maksetaan siitä hetkestä lähtien, kun pankki on vastaanottanut ne osakkeenomistajalta, eikä siitä hetkestä lähtien, kun kehittäjä vastaanottaa ne, koska usein pankkitapahtumat eivät tapahdu päivässä tai kaksi, mikä saa ostajan hermostumaan, kun hänen rahansa "vaeltelee" järjestelmässä.
On tärkeää ottaa huomioon, että apuohjelmia ei makseta siitä hetkestä lähtien, kun talon rakentaminen alkaa eikä siitä lähtien, kun se otetaan käyttöön, vaan siitä hetkestä, kun osapuolet allekirjoittavat asunnon vastaanottotodistuksen. Tästä syystä myös tämä ehto on määrättävä sopimuksessa.
Tärkeät ehdot sopimuksessa
Sopimuksen aika. Sen valmistumisen on tapahduttava molempien osapuolten velvollisuuksien täydellisen täyttämisen kanssa, ei aikaisemmin.
Asunnon toimitusajat. Ne tulisi määritellä tarkasti, esimerkiksi "...viimeistään 11. maaliskuuta 2016" eikä "...alkuvuodesta 2016" tai "vuoden 2016 ensimmäinen neljännes". Määrittämällä ehdot epämääräisesti kehittäjät käyttävät temppua, sillä jos reklamaatio on tarpeen, osakkeenomistaja on velvollinen odottamaan vuosineljänneksen lopun viimeiseen päivään. Ja jos ajanjakso on täysin epämääräinen, on vaikea todistaa mitään.
Asuntokysymys on nykyään tärkeämpi kuin koskaan. Tällä hetkellä venäläiset suosivat yleensä asuntojen ostamista uusissa rakennuksissa. Suosituin vaihtoehto kiinteistön ostoon on esiosastosopimuksen tekeminen rakentamisen eri vaiheissa. Millainen sopimus tämä on? Mitä vivahteita ostajan tulee tietää?
Yhteinen rakentaminen on...
Yhteisrakentaminen on erityinen sijoitusmuoto. Sen puitteissa rakennusyritys houkuttelee varoja kansalaisilta tai organisaatioilta, joita tarvitaan kiinteistökohteiden rakentamiseen. Rakenteilla oleviin asuntoihin rahaa sijoittavat kansalaiset ovat suoraan mukana yhteisrakentamisessa. Kehitysyhtiö tekee sopimuksen heidän kanssaan. Mikä tämä on? Lyhenne sanoista osakeosuussopimus.
Siten kiinteistön rakentamisprosessi on seuraava:
- Rakennusyritys vuokraa tai ostaa maata kiinteistön rakentamista varten.
- Rakennuttaja tekee sopimuksia kansalaisten kanssa.
- Kukin yhteisrakentamiseen osallistuja maksaa osuutensa kustannukset rakentamisprosessin aikana.
- Kun kansalaisista, jotka ovat solmineet DDU:n, tulee kodin omistajia.
Osallistujat
Yhteiseen rakentamiseen osallistuvat:
- Kehittäjä. Kyseessä on oikeushenkilö, jolla on tontin käyttö- tai omistusoikeus ja rakennuslupa. Sillä voi olla mikä tahansa organisatorinen ja oikeudellinen muoto. Rakennuttajan päätehtävät ovat pääoman houkutteleminen ja kiinteistöjen rakentaminen.
- kansalainen, joka päätti sijoittaa omat rahansa rakentamiseen. Joskus osakkeenomistajana voi toimia oikeushenkilö.
Oikeussuhteiden sääntely
Pääomarakentamisen osallistujien välisiä suhteita säännellään liittovaltion lainsäädännön tasolla. DDU-lain (214 Federal Law) mukaan kansalaissijoittajan ja rakennuttajan välillä tehdyn sopimuksen tulee sisältää:
- joka määräytyy nykyisen mukaan ja siirtyy rakentamisen päätyttyä osakkeenomistajan omaisuuteen.
- Kohteen hinta.
- Maksumääräys.
- Aika, jonka aikana kohde rakennetaan ja luovutetaan osakkeenomistajille.
On tärkeää huomata, että tämä laki määrittelee melko tiukat puitteet rakentamisen valmistumisajalle. Erityisesti DDU:n liittovaltion lain 214 mukaan sopimus voidaan irtisanoa osakkeenomistajan aloitteesta, jos rakentamisen määräaikoja ei noudateta. Osakkeenomistajilla on oikeus saada luotettavaa ja kattavaa tietoa rakentamisen edistymisestä.
Rakennuskohde
Liittovaltion lain 214 mukaan DDU:ssa on oltava tiedot rakennushankkeesta. Kohteet voivat olla sekä talojen asuintiloja että muita tiloja. Niihin kuuluu myös yhteistä omaisuutta (ullakot, kellarit, portaat).
Esiopetuslaitoksen rekisteröinti
Kaikki päiväkodit on rekisteröitävä Rosreestr. Tämän viranomaisen kautta kulkenut sopimus katsotaan tehdyksi. Samalla voit tehdä DDU:n niille kohteille, joille se on myönnetty aikaisintaan 1.4.2005.
Laki määrittelee myös esikoulujen rekisteröintivaiheet:
- Tarvittavien asiakirjojen kerääminen, valtionmaksujen maksaminen.
- Asiakirjojen toimittaminen rekisteröintiä varten Rosreestrin aluetoimistoon. Siellä DDU-osallistujalle toimitetaan kuitti, joka sisältää asiakirjojen hyväksymispäivämäärän luetteloineen, yhteystiedot, Rosreestrin työntekijän nimen ja allekirjoituksen.
- Rekisteröidyn sopimuksen myöntäminen.
Ensimmäisen osakkeenomistajan DDU:n rekisteröintiaika ei saa ylittää 18 päivää ja seuraavien - 5 päivää. Rekisteröidyn DDU:n vastaanottamisen yhteydessä vaaditaan osakkeenomistajan passi ja kuitti.
Hinta
DDU on sopimus, jossa on ilmoitettava kiinteistön hinta sekä maksutapa. Kustannuksista päättää kehittäjä. Sopimuksen mukainen maksu tulee suorittaa yksinomaan DDU:n rekisteröinnin jälkeen. Usein osakkeenomistajille tarjotaan maksu erissä. Hinta voi muuttua. Syynä tähän voi olla kiinteistön pinta-alan muutos mittauksen perusteella. Yleensä mahdolliset vähimmäispoikkeamat määritellään sopimuksessa.
On tärkeää huomata, että hinta on ilmoitettava sopimuksessa ruplissa (kopeikkojen kanssa). Kun käytetään toisen maan valuuttaa, noteerataan kiinteä kurssi. DDU:n rekisteröintiin asti jotkut kehittäjät vaativat maksamaan tietyn summan; tällaisia toimia pidetään laittomina. Tässä tapauksessa kehittäjälle voidaan määrätä jopa miljoonan ruplan sakko.
Dokumentointi
Jos asunto ostetaan DDU:lla, osakkeenomistajan toimittama asiakirjapaketti on seuraava:
- DDU sekä lisäykset ja sovellukset.
- Rakennusorganisaation hakemus esikoulurakennuksen rekisteröimiseksi.
- Osakkeenomistajan hakemus sopimuksen rekisteröimiseksi.
- Osakkeenomistajan passi (jos toimitetaan henkilökohtaisesti).
- Notaarin vahvistama valtakirja (toimitettaessa asiakirjoja edustajan kautta).
- Notaarin vahvistama puolison suostumus kiinteistön ostamiseen.
- Panttisopimus (jos lainavaroja houkutellaan).
- Lyhyt kuvaus rakennettavasta kohteesta.
- Kuitti valtionveron maksamisesta.
Jos hakija on alaikäinen, huoltajat toimittavat hänelle asiakirjat. Tässä tapauksessa on esitettävä huoltajuutta vahvistavat paperit.
Kehittäjältä vaaditaan:
- hankkeen ilmoitus;
- rakennuslupa;
- vakuutus- tai takaussopimus.
Kuinka tarkistaa?
Tämän asiakirjan rekisteröinnin suorittaa Rosreestr. Nykyisen lainsäädännön mukaan DDU:t ovat rekisteröintivelvollisia. Ne eivät saa sisältää lausekkeita, jotka tavalla tai toisella loukkaavat osakkeenomistajien oikeuksia. Kun ostat asunnon rakenteilla olevasta talosta, sinun on tarkistettava tontin dokumentaatio. Osallistumistyyppiä koskevassa sopimuslausekkeessa on mainittava rakennetyyppi (asunto tai kerrostalo, matala rakennus). Muuta sanamuotoa ei pitäisi olla, muuten tällaisia toimia pidetään vilpillisinä.
Varmistaaksesi, että DDU on todella rekisteröity, sinun on luettava se huolellisesti vastaanotettaessa. Se on merkittävä. Voit myös saada otteen Unified State Register -rekisteristä.
Tehtävä
DDU:ssa on sudenkuoppia, kuten missä tahansa sopimuksessa. Tämä pätee erityisesti silloin, kun osakkeenomistaja on maksanut rakennuttajalle sopimuksen mukaiset rahat ja haluaa myydä kiinteistön. Useimmissa tapauksissa tällaisen asumisen kustannukset ovat korkeammat. Toimeksiantoa kutsutaan myös toimeksiantosopimukseksi. Voit antaa sen useita kertoja aiemmin
Ostajien tulee huomioida, että heille tarjotaan kiinteistön ostamisen lisäksi myös DDU:n mukaisia velvoitteita. Siksi ennen ostamista sinun on tutustuttava tekniseen ja suunnitteluasiakirjoihin. On myös suositeltavaa tarkistaa itse sopimuksen pätevyys.
DDU:n lopettaminen
Tietyissä olosuhteissa on mahdollista lopettaa PDU. Mikä tämä menettely on ja mikä sen ydin on? Irtisanomisen syynä voi olla vain se, että kehittäjä tai osallistuja ei täytä sopimusvelvoitteita. Aloite irtisanomisesta voi tulla molemmilta osapuolilta. Yksipuolisen irtisanomisen ehdot voivat olla seuraavat:
- Osallistuja oli myöhässä maksustaan yli 2 kuukautta.
- Rakennetulla laitoksella on merkittäviä haittoja.
- Rakennuttaja viivästytti talon toimitusta yli 2 kuukautta.
Osakkeenomistajalla on myös oikeus nostaa kanne, jos rakennusorganisaatio on tehnyt luvattomasti muutoksia suunnitteluasiakirjoihin tai sopimuksen ehtoihin.
Harkittavia asioita
Joten, kuten missä tahansa sopimuksessa, siinä on monia vivahteita ja lausekkeita. Sudenkuoppia voidaan kohdata sen päättämisen kaikissa vaiheissa. Tässä ovat tärkeimmät kohdat, joihin sinun on kiinnitettävä huomiota:
- Tietojen rakennusorganisaatiosta DDU:ssa on oltava täydellisiä (osoite, nimi, valtuutetut henkilöt) ja vastattava suunnittelu- ja lupaasiakirjoissa olevia tietoja.
- Jos rekisteröinnin suorittaa kehittäjän edustaja, hänellä on oltava asiakirjat näiden oikeuksien siirtämisestä.
- DDU:ssa on oltava yksityiskohtainen kuvaus kohteesta ja toimitusajat.
- Takuuaika on allekirjoitettava (5 vuotta asuintiloissa).
- DDU:ssa tulee näkyä tiedot asunnon pinta-alasta, maksuehdoista muutostapauksissa.
- Sopimukseen ei saa sisällyttää lausekkeita, joissa todetaan, että kehittäjä muuttaa asiakirjoja luvatta.
- Sopimus on voimassa, kunnes osapuolet ovat täyttäneet velvoitteensa.
- Käyttöönottopäivien tulee olla tarkkoja.
- DDU:ssa määrättyjen ylivoimaisten esteiden luettelo ei voi olla pitkä. Seuraavat sanamuodot ovat sallittuja: sota, terrori-isku, luonnonkatastrofit.
- Rakenteilla olevaa kohdetta ei pidetä laadukkaana, jos sitä ei oteta käyttöön. Tämä kohta on kuvattava sopimuksessa.
- Asumiskustannukset on ilmoitettava 1 neliömetriä kohti venäjänä tai muussa ulkomaan valuutassa kiinteällä korolla.
- Osakkeenomistajan velvoitteet voidaan katsoa täytetyiksi siitä hetkestä lähtien, kun varat on talletettu pankkiin kehittäjän tileille.
- Sopimuksen purkamismenettely ja sakkojen määrä on kuvattava.
- DDU:ssa tulee olla ehdot osakkeenomistajan kulujen korvaamisesta, mikäli omaisuudessa ilmenee merkittäviä puutteita.
- Sopimuksen mukaan rakennuttajalla on oikeus käyttää osakkeenomistajan varoja vain kiinteistön rakentamiseen.
- Ei pitäisi olla lausekkeita sopimusten tekemisestä kolmansien organisaatioiden kanssa (esimerkiksi rahastoyhtiön kanssa).
Viime vuosien yleisin tapa ostaa asuntoa on käytetty asuminen. Mikä tämä on? Tämä on sopimus yhteisestä osallistumisesta rakentamiseen. Se on tehtävä kehitysyhtiön kanssa. Tässä asiakirjassa on monia sudenkuoppia. Sen tekemismenettely on kuitenkin kuvattu yksityiskohtaisesti liittovaltion laissa, joka on numeroitu 214. Siksi, jotta vältytään epämiellyttäviltä tilanteilta tulevaisuudessa, sinun on harkittava huolellisesti sen tekemismenettelyä. Hän ei missään tapauksessa saa loukata osakkeenomistajan oikeuksia tavalla tai toisella. Muuten oikeuksiasi voidaan suojata oikeudessa. Mutta jos ostajalla on epäilyksiä tai hän ei ymmärrä voimassa olevia säännöksiä, hän voi aina pyytää apua asianajajalta.
Liittovaltion laki yhteisestä rakentamisesta 214 yhdessä Venäjän federaation siviililain ja kuluttajan oikeuksia suojaavan lain kanssa säätelee asuinkiinteistön mahdollisen ostajan ja rakennuttajan välistä suhdetta. Mutta yksi mallisopimus, kirjaa osapuolten suhteet paperille, ei ole laissa säädetty. Siksi ostajat on tutkittava perusteellisesti hänen ehdottamansa sopimusteksti, jotta ei moninkertaistuisi huijattujen osakkeenomistajien joukko.
Seitsemän merkkiä DDU:n legitiimiydestä
Allekirjoitettavaksi ehdotetun sopimuksen otsikon "Sopimus yhteisestä osallistumisesta liittovaltion lain 214 rakentamiseen" teksti yhteistä sijoitustoimintaa, asuinkiinteistöjen alustavaa ostoa ja myyntiä, rakentamisen rahoittamista tai osallistumista koskevan sopimuksen teksti osuuskuntarakentamiseen voidaan hyvin sijoittaa. Millä pisteillä voit varmistaa sen sopimuksessa kuvataan osakeomistus ja onko se laadittu siten, että riidan oikeudellisen käsittelyn aikana voitto on osakkeenomistajan puolella?
- Esiopetuksen aihe muodostaa rakennuttajan velvollisuuden rakentaa sovittu kohde ja luovuttaa se osakkeenomistajalle sovitussa ajassa.
- Siirrettävän kohteen ominaisuudet on muotoiltava selkeästi. Tämä on rakennuspaikan numero kiinteistörekisterissä, sen talon osoite, jossa tuleva asunto sijaitsee, sen pinta-ala ja yksityiskohtainen kuvaus sen ulkonäöstä siirtohetkellä (kuvauksella ominaisuuksista ja viimeistelytyypeistä käytetty).
- Sopimuksessa siirtoaika on kiinteä kiinteistön osakkeenomistajalle asiakirjan mukaisesti. Sanamuodon olisi voitava vahvistaa tarkka päivämäärä, jolloin rakennuttaja luovuttaa asunnon.
- Liittovaltion lain 214 mukaisen yhteisen rakentamisen osallistumista koskevan sopimuksen pitäisi kerro tarkasti asunnon hinta(mieluiten ruplissa) sekä sovitun summan maksumenettely ja määräaika.
- Kehittäjä lain mukaan on oltava vastuussa kohteesta, siirretty osakkeenomistajalle. Takuuajat (yleensä 5 vuotta huoneistolle, 3 vuotta sen teknisille ja teknisille laitteille) tulee määrittää sopimuksessa.
- Sopimuksen tulee sisältää rahoitustakuulauseke varmistaa, että osakkeenomistaja täyttää velvoitteensa. Takuu voi olla rahoituslaitoksen takaus tai rakennuttajan vastuuvakuutus.
- Edellytys DDU:n legitiimiydelle on merkintä vakuudesta rakennuttajan omistama tontti ja tontille rakennettavat tilat.
Mitä sinun tulee tietää siirtokaudesta ja ylivoimaisesta esteestä
Mahdollisten riskien järkevää arviointia varten rakennuttajan on ymmärrettävä, mitä ehtoja liittovaltion laissa 214 yhteiseen rakentamiseen osallistumisesta käsitellään ja mitä ehtoja kehittäjä voi määrätä DDU:ssa.
Lainsäädäntöjen mukaan, jos rakennuttaja ei luovuta asunnon avaimia uudelle vuokralaiselle sopimuksessa määritellyn ajan kuluessa, tulevat voimaan siinä määrätyt määräykset. seuraamuksia. Kehittäjän on maksettava sakko jokaisesta viivästyspäivästä. Mutta potentiaalinen Uusien asukkaiden ei tule sekoittaa asuntojen heille luovuttamisen määräaikaa talon käyttöönoton määräaikaan. Jälkimmäinen on tietysti kehittäjän suunnittelema, mutta erilaisten force majeure -tapahtumien vuoksi se voi muuttua. Siksi monet rakennuttajat jättävät itselleen tietyn 4-6 kuukauden ”takareaktion” talon käyttöönottopäivän ja asuntojen osakkeenomistajille luovutuspäivän välillä. Ostajan on ymmärrettävä, että talon käyttöönotto ei anna heille mahdollisuutta esittää rakennuttajalle vaatimuksia tietyn asunnon toimitusajan noudattamatta jättämisestä. Mutta toisaalta, tämän aikavälin pidentäminen kehittäjän toimesta yli kuuden kuukauden ajaksi on jo hälyttävää.
Tulevien uusien asukkaiden halu suojautua mahdollisimman paljon erilaisilta ylivoimaisilta esteiltä on täysin ymmärrettävää. Siksi ei ole harvinaista, että he tekevät tietoisesti muutoksia ehdotettuun DDU-versioon. Juridisesti tämä on sallittua, mutta ei aina perusteltua. Niin, vakiosopimusteksti, jonka ovat kehittäneet Pietarin Rosreestrin toimiston työntekijät täyttää kaikki lakivaatimukset Liittovaltion laki 214. Tämän vuoksi yritettäessä rekisteröidä osakeomistussopimusta 214 liittovaltion laki hallinnossa saattaa ilmetä tiettyjä vaikeuksia tekstiin tehdyistä muutoksista johtuen: lainopilliset asiantuntijat analysoivat muutokset ja rekisteröinti kestää joko pitkään tai ei tapahdu ollenkaan.
"Ei säännelty 214 liittovaltion lailla - se tarkoittaa, että se on sallittua"
Jotkut kehittäjät omaksuvat mielellään tämän periaatteen yrittäessään sisällyttää DDU:n tekstiin sellaisia, joita ei voida hyväksyä muiden lainsäädännöllisten normien näkökulmasta pisteitä. Puhutaan esimerkiksi erilaisten lisäpalveluiden määräämisestä tuleville uusille asukkaille lisämaksusta, kuten asunnon varaamisesta, tehdyn sopimuksen valtion rekisteröinnistä tai tulevan asunnon omistusoikeuden rekisteröinnistä. Mutta samaan aikaan kehittäjä rikkoo liittovaltion lain 16 artiklan 2 kohdan normeja, jotka suojaavat kuluttajien oikeuksia.
Joskus kehittäjät yrittävät määrätä heidän oikeus säätöön asuinrakennuksen suunnitteludokumentaatio, oikeus muuttaa sen kerrosten lukumäärää tai mahdollisuus muuttaa asunnon pohjaratkaisua. Tämä sopimusehto on myös lain vastaista, koska se loukkaa ostajan oikeutta saada tietoa ostetuista tuotteista ja palveluista.
Laitonta on ja lausekkeen sisällyttäminen sopimustekstiin mahdollisuudesta kerätä varoja mahdollisia uusia asukkaita liittyvien sosiaalisten infrastruktuurien rakentamiseen. Tällä tavoin laki ei salli osakkeenomistajien varojen käyttöä.
Vaikka liittovaltion laki 214 suojelee potentiaalisia ostajia jossain määrin, se ei vapauta heitä vastuusta useiden miljoonien ruplaa maksavasta päätöksestä. Siksi kehittäjän ehdottama sopimusteksti on tutkittava huolellisesti - itsenäisesti tai ottamalla yhteyttä asianomaisella oikeusalalla toimivaan lakimieheen. Ehdottomasti esiin tulevista kysymyksistä voidaan ja pitäisi keskustella kehittäjän kanssa. Viestintä rakennusyritysten edustajien kanssa vaatii tiettyjä taitoja. Siksi heiltä on helpompi saada selkeitä vastauksia oikein muotoiltuihin kysymyksiin saman asianajajan läsnä ollessa.
Viimeisin päivitys: 21.07.2019
Kun ostat asunnon Osakeosakkuussopimus (DPA) Ostajasta tulee laillisesti osasijoittaja talon rakentamisessa. Mutta mitä DDU Onko se pohjimmiltaan erilainen kuin muut rakentamisen yhteisinvestointisopimukset?
Sopimus yhteisestä osallistumisesta kerrostalon rakentamiseen- tämä on ainoa laissa suoraan säädetty sopimustyyppi kaupunkien asuntojen rakentamisen yhteisrahoitukseen ( yksityishenkilöt, osakkeenomistajat). Laki määrää myös, että tämäntyyppistä sopimusta on sovellettava Kehittäjät houkutella rahaa väestöltä asuinkerrostalojen rakentamiseen (Avautuu uuteen välilehteen."> lauseke 2, artikla 1, liittovaltion laki-214).
Toisin sanoen kuka tahansa yksityishenkilö tai oikeushenkilö antaa rahaa tietyn asunnon rakentamiseen rakenteilla olevaan taloon ( nuo. asuntoja tietyillä parametreilla ja tietyllä sijainnilla talon sisällä), ja rakentamisen päätyttyä saa alkaen Kehittäjä juuri tämä asunto.
Viimeisimmät lakimuutokset siirtokuntien suhteen osakkeenomistajien kanssa Kehittäjät Tekijä: Pääomaosuussopimukset (EPA), heinäkuusta 2019 alkaen – kuvataan alla.
Muuntyyppiset sopimukset asuntojen ostosta alkaen Kehittäjä/rakentaja ei ole oikeudellista kehystä, joka säätelee asuntorakentamisen ehtoja ja vastuuta Kehittäjä kerätyille rahoille. Vaikka muun tyyppiset sopimukset ovat siviilioikeudessa sallittuja, ne säätelevät täysin erilaisia suhteita ( toisin kuin DDU), esimerkiksi lainanantajan ja lainanottajan välinen suhde tai yleissijoittajan ja yhteissijoittajien välinen suhde, kun yhteissijoittaja ottaa kaikki yrityksen kaupalliset riskit ( rakentaminen).
Esimerkiksi, kertymissopimus tässä tapauksessa merkitsee myös täysin erilaisia osapuolten välisiä suhteita. Ostaja täällä ei ole vuorovaikutuksessa Kehittäjä yleensä, mutta siirtää rahaa voittoa tavoittelemattomalle organisaatiolle ( osuuskunta), josta osa ( nuo. osakkeenomistaja) hän itse on ja kantaa näin ollen kaikki osuuskunnan riskit rakentamisen yleisinvestoijana.
Toisin kuin muut asunnon ostosopimukset, se ei tarkoita, että Ostaja olisi kauppakumppani Kehittäjä ja tarjoaa siksi erityistä ( vähentämällä riskiä) olosuhteissa ja asettaa hänet etuoikeutettuun asemaan Kehittäjä. Tämä on osittain samankaltainen kuin tallettajan etuoikeutetut ehdot pankissa, kun hän siirtää rahaa talletukseen selkeästi määritellyin ehdoin ryhtymättä pankin kumppaniksi ja osallistumatta sen kaupallisiin riskeihin.
Osakkuussopimus (PAA) on välttämättä sisällettävä tiedot siitä, että se on laadittu ja tehty täysin kohdassa .. kuvattujen standardien mukaisesti.
Esimerkki pääomaosuussopimuksesta (DPA) voi ladata artikkelissa olevasta linkistä.
Sopimuksen ehdot yhteisestä rakentamiseen osallistumisesta
DDU täytyy sisältää numero välttämättömät (pakolliset) ehdot
, jos vähintään yhtä henkilöä ei ole läsnä, sopimusta ei katsota tehdyksi ( Avautuu uudelle välilehdelle.">liittovaltion lain 214 lauseke 4, lauseke 5, 4 artikla).
Erityisesti siihen välttämättömät ehdot Osakeosallistumissopimukset liittyä:
- Tietyn yhteisen rakennuskohteen määrittely/tunniste ( huoneisto - sen pinta-ala, pohjaratkaisu, kerros ja sijainti kerroksessa), suunnitteluasiakirjojen mukaan Kehittäjä;
- Rakennusaika ( määräaika talon käyttöönotolle ja asunnon luovuttamiselle osakkeenomistajalle);
- Sopimuksen hinta, ehdot ja maksutapa ( heti tai erissä);
- Osakkeenomistajalle siirtyneen asunnon takuuaika;
- Ilmoitus millä tavalla Kehittäjä varmistaa sopimuksen mukaisten velvoitteidensa täyttämisen ( vakuutussopimus, maksut korvausrahastoon tai sulkutilit - tästä lisää alla).
Lisäksi jos Kehittäjä rikkoo asunnon luovutukselle asetettuja määräaikoja, hän maksaa osakkeenomistajalle rangaistus (seuraamuksia ) jokaiselta viivästyneeltä päivältä ( yksityishenkilöille) sataviisikymmenesosa Venäjän federaation keskuspankin nykyisestä jälleenrahoituskorosta (Avautuu uuteen välilehteen."> Liittovaltion lain 214 pykälä 2, 6 artikla).
Totta, jos Kehittäjä käyttää escrow-tilit (niistä alla olevassa linkissä) maksaaksesi sinun Osakeosallistumissopimukset, niin jos DDU irtisanotaan ja rahan palautus viivästyy, hän ei ole velvollinen maksamaan korkoa tästä.
Tällaiset DDU-ominaisuudet ovat tehokas työkalu ostajan itsepuolustukseen ja hyvä kannustin Kehittäjä käyttäytyä hyvin.
Voit lukea esikoulun virallisen rekisteröintitodistuksen ( Moskovan hallituksen verkkosivusto).
Osakeosuussopimuksen mukaiset maksut
Rakennusalan yhteistä osallistumista koskevan sopimuksen hinnan maksaminen (DDU) pitäisi tapahtua jälkeen
sen johtopäätökset ja jälkeen
sen rekisteröinti Rosreestr. Tämä maksumenettely on nimenomaisesti mainittu kohdassa Avautuu uuteen välilehteen.">liittovaltion lain nro 214 pykälä 3, 5 artikla.
DDU:n mukaiset maksut suoritetaan ei-käteisellä - Ostajan tililtä rakennusyrityksen tilille.
Osakkeenomistaja voi tuottaa maksu DDU:sta kerralla tai vaiheittain ( maksujen suorittaminen erissä), riippuen Miten nämä maksuehdot on mainittu sopimuksessa? . Tässä tapauksessa osakkeenomistajan maksuviivästys voi johtaa hänelle sakon maksamiseen ja yli 2 kuukauden viivästys antaa oikeuden Kehittäjälle irtisanoa sopimus yksipuolisesti DDU.
Vuodesta 2017 lähtien lailla on otettu käyttöön vaihtoehtoinen maksuvaihtoehto Osakeosakkuussopimukset (DPA)- kautta escrow-tili . Tilimekanismin tarkoituksena on suojella osakkeenomistajien etuja, ja se takaa heille sijoittamansa rahan palautuksen rikkomusten sattuessa Kehittäjä mukaiset velvoitteet DDU (Katso lisätietoja tästä linkistä).
Ja 7.1.2019 alkaen DDU:n maksaminen sulkutilien kautta tuli pakolliseksi kaikille Kehittäjät, mutta vain jos jos ensimmäinen DDU hanke rekisteröitiin tämän päivämäärän jälkeen. Totta, tässä on poikkeuksia, jotka on kuvattu erikseen yllä olevassa linkissä ( suojaustileistä).
Muun muassa asuntojen ostoon osoitteessa OsakkuussopimusPankit ovat myös uskollisia; tämän tyyppinen sopimus ostot uusia rakennuksia, pankkien näkökulmasta, sisältää minimaaliset riskit. Näin ollen juuri tämäntyyppisellä sopimuksella voit ottaa kannattavimman.
VIDEO: Jaa osallistumissopimus. Tärkeitä kohtia
— Osakepääoman osallistumissopimusten (EPA) vivahteita: mitä niissä pitää olla ja mihin kiinnittää erityistä huomiota.
Samalla ostajan on pidettävä mielessä, että ainakin DDU ja on turvallisin sopimus rakentamisen yhteisrahoitukseen, mutta silti se ei takaa sen osakkeenomistajalle Kehittäjä täyttää velvoitteensa moitteettomasti ja sopimuksessa määritellyin ehdoin. Se ei myöskään takaa, että rakentaminen ei pysähdy eikä kehitysyhtiö joudu konkurssiin.
Lisäksi kaikki Kehittäjä muotoilee ne omalla tavallaan ( liittovaltion lain-214 vaatimusten puitteissa), yrittää lieventää vastuuta tietyistä sopimuslausekkeista ( lisätietoja, katso linkki).
Ja tammikuusta 2017 lähtien kehittäjien on julkaistava julkaisuja verkkosivustoillaan DDU projekti jotta jokainen mahdollinen osakkeenomistaja voi tutustua sopimuksen ehtoihin etukäteen.
Mikä on osakkeenomistajien suoja prepaid-sopimuksen solmimisen yhteydessä?
Pääjohtopäätös on: Osakkuussopimus (PAA), verrattuna muuntyyppisiin sopimuksiin, antaa osakkeenomistajalle paljon enemmän oikeuksia asunnon vaatimukseen liittyen. Ja osakkeenomistajien taloudellinen suoja ilmenee siinä, että DDU:n päätös antaa heille mahdollisuuden korvata tappiot ja vahingot rikkomuksesta Kehittäjä velvollisuuksistaan. Katso luettelo erityisistä rahoitustoimenpiteistä oheisesta linkistä.
Säännölliset lakimuutokset FZ-214 lisää jatkuvasti vastuuta Kehittäjät ja vastaavasti yhä enemmän osakkeenomistajien etuja. Esimerkiksi asuntorakentamisen investoinnit Osakkeenomistajien rahaa suojaavat seuraavat mekanismit:
- vuodesta 2014 alkaen – pakollinen;
- vuodesta 2017 - singlen luominen;
- vuodesta 2019 alkaen – pakollinen ehto selvityksille Osakeosallistumissopimukset erityisrahastojen kautta, joissa osakkeenomistajien varat kuuluvat pankkien ja DIA:n suojan piiriin. Talletusvakuutusyhtiöt).
Kaikki nämä "turvamekanismit" on kuvattu yksityiskohtaisemmin erillisissä huomautuksissa annettujen linkkien yhteydessä.
Mikä "vakuutus" vaihtoehto on valittu, Kehittäjä velvollinen kirjoittamaan hänen julkaisemaansa jokaista rakennusprojektiaan varten.
DDU:n tehneen osakkeenomistajan erillinen suoja on oikeus palauttaa siitä maksetut rahat ja korko näiden rahojen käytöstä ( lisätietoja - linkistä).
Voit myös lisätä, että jos osakkeenomistaja on yksityishenkilö, niin hänen suhteensa Kehittäjä pätee myös Kuluttajansuojalaki (osassa, jota ei säännellä liittovaltion lailla-214).
"KIINTEISTÖN SALAISUUDET":
Miten se tapahtuu uuden rakennuksen ostoprosessi ja erityisesti sopimuksen tekeminen kanssa Kehittäjä, joka on kuvattu yksityiskohtaisesti artikkelissamme Avautuu ponnahdusikkunaan."> VAIHE-ASKEELTA OHJEET (interaktiivinen kartta, avautuu ponnahdusikkunaan).
