Qanunvericilik müqavilənin standart formasını təmin etmədiyindən, tərtibatçı DDU müqaviləsinin tərtibi və onun nümunəsi ilə bağlı şəxsi yaradıcılıq üçün geniş sahəyə malikdir.
Tərtibatçının etibarlı olduğuna və bütün sənədlərin qaydasında olduğuna əmin olduqdan sonra müqavilə bağlamağa başlaya bilərsiniz.
DDU müqaviləsi üçün məcburi şərtlər, nümunənin hazırlanması
Müqavilə bağlayarkən, onda aşağıdakı məqamların olmasını təmin etməlisiniz:
Köçürüləcək obyektin ətraflı təsviri. Belə bir obyektdə mənzilin bütün otaqlarını, ölçülərini və yerləşdirilməsini göstərən bir plan olmalıdır. Bundan əlavə, müqavilədə obyekti müəyyən edən ünvan, giriş, bina, mərtəbə və digər məlumatlar göstərilir.
Tikinti başa çatdıqdan sonra, tez-tez olur ki, sənədlərdə göstərilən sahə mənzilin sahəsi ilə naturada üst-üstə düşmür. Buna görə də, müqavilədə bir çox təşkilat ərazinin azaldılması üçün tərtibatçı tərəfindən əlavə ödəniş və artıq kvadrat metr üçün səhmdar tərəfindən ödənilməsi ilə bağlı bənd daxildir.
Ümumiyyətlə, ilk növbədə müqavilədə müqavilənin bağlandığı şəxsin göstərilməsini təmin etməlidir. Bu, tərtibatçının təşkilatının özü (direktoru) deyilsə, başqa bir şəxsdirsə, o zaman bu şəxsin fəaliyyət göstərdiyi etibarnamənin mövcudluğunu yoxlamaq lazımdır.
Müqavilədə inşaatçının tikilmiş yaşayış binasına görə məsuliyyət daşıyacağı zəmanət müddəti də göstərilir.
Qiymət qeyd olunmalıdır. O, ciddi şəkildə müəyyən edilməli və rublla ifadə edilməlidir. Borcun hansı vəsaitlə (şəxsi və ya borcla) ödəniləcəyi göstərilir. Müqavilədə vəsaitlərin tərtibatçı tərəfindən alındığı andan deyil, bank tərəfindən səhmdardan alındığı andan ödənilməsi qeyd edilməsi vacibdir, çünki çox vaxt bank əməliyyatları bir gündə və ya həyata keçirilmir. iki, alıcını əsəbiləşdirir, onun pulu sistemdə “sərgərdan”.
Nəzərə almaq lazımdır ki, kommunal xidmətlərin ödənişi evin tikintisinə başlandığı andan və istifadəyə verildiyi andan deyil, tərəflərin mənzilin qəbulu aktını imzaladığı andan həyata keçirilir. Ona görə də bu şərt müqavilədə də nəzərdə tutulmalıdır.
Müqavilədə vacib şərtlər
Müqavilə vaxtı. Onun tamamlanması iki tərəfin öhdəliklərinin tam yerinə yetirilməsi ilə üst-üstə düşməlidir, daha əvvəl deyil.
Mənzilin çatdırılma müddəti. Onlar xüsusi olaraq müəyyən edilməlidir, məsələn, “...2016-cı ilin əvvəli” və ya “2016-cı ilin birinci rübü” deyil, “...11 mart 2016-cı ildən gec olmayaraq”. Şərtləri qeyri-müəyyən şəkildə göstərərək, tərtibatçılar bir hiylə istifadə edirlər, çünki iddia etmək lazımdırsa, səhmdar rübün son gününə qədər gözləmək məcburiyyətindədir. Və əgər dövr tamamilə qeyri-müəyyəndirsə, onda ümumiyyətlə nəyisə sübut etmək çətin olacaq.
Bu gün mənzil məsələsi həmişəkindən daha aktualdır. Hazırda ruslar, bir qayda olaraq, yeni tikililərdə mənzil almağa üstünlük verirlər. Daşınmaz əmlakın alınması üçün ən populyar variant tikintinin müxtəlif mərhələlərində idarədən əvvəl müqavilənin bağlanmasıdır. Bu hansı razılaşmadır? Alıcı hansı nüansları bilməlidir?
Ortaq tikinti...
Birgə tikinti investisiyanın xüsusi formasıdır. Onun çərçivəsində tikinti şirkəti vətəndaşlardan və ya təşkilatlardan daşınmaz əmlak obyektlərinin tikintisi üçün tələb olunan vəsaitlərin cəlb edilməsi ilə məşğul olur. Tikilməkdə olan mənzillərə pul qoyan vətəndaşlar bilavasitə paylı tikintidə iştirak edirlər. İnkişaf şirkəti onlarla müqavilə bağlayır. Bu nədir? İxtisar kapital iştirak müqaviləsi deməkdir.
Beləliklə, daşınmaz əmlakın tikintisi prosesi aşağıdakı kimidir:
- Tikinti şirkəti obyekt tikintisi üçün torpaq sahəsini icarəyə götürür və ya satın alır.
- Tərtibatçı vətəndaşlarla müqavilələr bağlayır.
- Paylı tikintidə hər bir iştirakçı tikinti prosesində öz payının dəyərini ödəyir.
- DDU-ya daxil olan vətəndaşlar ev sahibi olduqda.
İştirakçılar
Birgə tikintidə iştirak edənlər:
- İnkişaf etdirici. Bu, torpaq sahəsindən istifadə və ya mülkiyyət hüququna və tikintiyə icazəyə malik olan hüquqi şəxsdir. İstənilən təşkilati-hüquqi formaya malik ola bilər. Tərtibatçının əsas vəzifələri kapital cəlb etmək və daşınmaz əmlak tikməkdir.
- öz pulunu tikintiyə yatırmaq qərarına gələn vətəndaş. Bəzən hüquqi şəxs səhmdar kimi çıxış edə bilər.
Hüquq münasibətlərinin tənzimlənməsi
Paylı tikinti iştirakçıları arasında münasibətlər federal qanunvericilik səviyyəsində tənzimlənir. DDU haqqında qanuna (214 Federal Qanun) görə, vətəndaş investoru ilə inkişaf etdirici arasında bağlanmış müqavilədə aşağıdakılar olmalıdır:
- mövcud olana uyğun olaraq müəyyən edilən və tikinti başa çatdıqdan sonra pay sahibinin mülkiyyətinə keçəcək.
- Obyektin dəyəri.
- Ödəmə qaydası.
- Obyektin tikilib səhmdarlara təhvil veriləcəyi müddət.
Qeyd etmək lazımdır ki, bu qanun tikintinin başa çatma müddəti ilə bağlı kifayət qədər ciddi çərçivə müəyyən edir. Xüsusilə, DDU-nun 214 Federal Qanununa əsasən, tikinti müddətləri yerinə yetirilmədikdə müqavilə səhmdarın təşəbbüsü ilə ləğv edilə bilər. Səhmdarların tikintinin gedişi haqqında etibarlı və dolğun məlumat almaq hüququ vardır.
Tikinti obyekti
214 saylı Federal Qanuna əsasən, DDU-da tikinti layihəsi haqqında məlumat olmalıdır. Obyektlər həm yaşayış, həm də evlərin qeyri-yaşayış sahələri ola bilər. Bunlara həmçinin ümumi mülkiyyət (çardaqlar, zirzəmilər, pilləkənlər) daxildir.
Məktəbəqədər təhsil müəssisəsinin qeydiyyatı
Bütün uşaq baxım mərkəzləri Rosreestr-də məcburi qeydiyyatdan keçməlidir. Bu orqandan keçən müqavilə bağlanmış hesab olunur. Eyni zamanda, 2005-ci il aprelin 1-dən gec olmayaraq verilmiş obyektlər üçün DDU bağlaya bilərsiniz.
Qanun məktəbəqədər təhsil müəssisələrinin qeydiyyatının mərhələlərini də müəyyən edir:
- Lazımi sənədlərin toplanması, dövlət rüsumlarının ödənilməsi.
- Rosreestr-in ərazi idarəsinə qeydiyyat üçün sənədlərin təqdim edilməsi. Orada DDU iştirakçısına sənədlərin siyahısı, əlaqə məlumatları, Rosreestr işçisinin adı və imzası ilə qəbul tarixini ehtiva edən bir qəbz verilir.
- Qeydə alınmış müqavilənin verilməsi.
Birinci səhmdar üçün DDU-nun qeydiyyata alınması müddəti 18 gündən, sonrakılar üçün isə 5 gündən çox ola bilməz. Qeydə alınmış DDU alındıqdan sonra səhmdarın pasportu və qəbz tələb olunacaq.
Qiymət
DDU, əmlakın qiymətinin, habelə məbləğin ödənilməsi qaydasının göstərilməli olduğu bir müqavilədir. Tərtibatçı dəyəri müəyyən edir. Müqavilə üzrə ödəniş yalnız DDU qeydiyyata alındıqdan sonra həyata keçirilməlidir. Çox vaxt səhmdarlara hissə-hissə ödəniş verilir. Qiymət dəyişdirilə bilər. Bunun səbəbi ölçmə əsasında əmlakın ərazisində dəyişiklik ola bilər. Adətən minimum mümkün kənarlaşmalar müqavilədə göstərilir.
Qeyd etmək lazımdır ki, qiymət müqavilədə rublla (qəpiklərlə birlikdə) göstərilməlidir. Başqa bir ölkənin valyutası istifadə edildikdə, sabit bir məzənnə göstərilir. DDU-nun qeydiyyata alınmasına qədər bəzi tərtibatçılar müəyyən bir məbləğ ödəməkdə israr edirlər, bu cür hərəkətlər qanunsuz sayılır. Bu halda, tərtibatçı bir milyon rubla qədər cərimələnə bilər.
Sənədlər
Mənzil DDU altında satın alınarsa, səhmdarın təqdim etdiyi sənədlər paketi aşağıdakı kimi olacaqdır:
- Əlavələr və tətbiqlərlə birlikdə DDU.
- Məktəbəqədər təhsil müəssisəsinin qeydiyyatı üçün tikinti təşkilatından ərizə.
- Müqavilənin qeydiyyata alınması üçün səhmdarın ərizəsi.
- Səhmdarın pasportu (şəxsən təqdim edildikdə).
- Notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə (sənədləri nümayəndə vasitəsilə təqdim edərkən).
- Daşınmaz əmlak almaq üçün həyat yoldaşının notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı.
- Girov müqaviləsi (kredit vəsaiti cəlb edildikdə).
- Tikilən obyektin qısa təsviri.
- Dövlət rüsumunun ödənilməsi üçün qəbz.
Ərizəçi yetkinlik yaşına çatmayandırsa, qəyyumlar onun üçün sənədlər təqdim edirlər. Bu halda qəyyumluğu təsdiq edən sənədləri təqdim etmək lazımdır.
Tərtibatçıdan tələb olunur:
- layihə bəyannaməsi;
- tikinti icazəsi;
- sığorta və ya zaminlik müqaviləsi.
Necə yoxlamaq olar?
Bu sənədin qeydiyyatı Rosreestr tərəfindən həyata keçirilir. Mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq DDU-lar məcburi qeydiyyata alınmalıdır. Onlarda bu və ya digər şəkildə səhmdarların hüquqlarını pozan bəndlər olmamalıdır. Tikilməkdə olan binada mənzil alarkən, torpaq sahəsinin sənədlərini yoxlamaq lazımdır. İştirak növünə dair müqavilənin bəndində strukturun növü (mənzil və ya hündürmərtəbəli bina, azmərtəbəli tikinti) göstərilməlidir. Başqa söz olmamalıdır, əks halda bu cür hərəkətlər saxtakarlıq hesab olunur.
DDU-nun həqiqətən qeydiyyatdan keçdiyinə əmin olmaq üçün onu aldıqdan sonra diqqətlə oxumalısınız. Bu işarələnməlidir. Vahid Dövlət Reyestrindən çıxarış da əldə edə bilərsiniz.
Tapşırıq
DDU-nun hər hansı razılaşma kimi tələləri var. Bu, xüsusilə səhmdarın müqavilə üzrə pulu tərtibatçıya tam ödədiyi və əmlakı satmaq istədiyi təqdirdə doğrudur. Əksər hallarda belə mənzillərin qiyməti daha yüksək olur. Tapşırıq həm də tapşırıq müqaviləsi adlanır. Daha əvvəl bir neçə dəfə verə bilərsiniz
Alıcılar qeyd etməlidirlər ki, onlara təkcə daşınmaz əmlak deyil, həm də DDU üzrə öhdəliklər almaq təklif olunur. Buna görə, satın almadan əvvəl texniki və dizayn sənədləri ilə tanış olmalısınız. Müqavilənin özünün etibarlılığını yoxlamaq da məsləhətdir.
DDU-nun dayandırılması
Müəyyən şəraitdə PDU-nu dayandırmaq mümkündür. Bu prosedur nədir və onun mahiyyəti nədir? Xitamın səbəbi yalnız tərtibatçı və ya iştirakçı tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi ola bilər. İşə xitam verilməsi təşəbbüsü hər iki tərəfdən ola bilər. Birtərəfli xitam şərtləri aşağıdakı kimi ola bilər:
- İştirakçı ödənişi 2 aydan çox gecikdirib.
- İnşa edilən obyektin əhəmiyyətli çatışmazlıqları var.
- İnşaatçı evin təhvil verilməsini 2 aydan çox gecikdirdi.
Həmçinin tikinti təşkilatı layihə sənədlərinə və ya müqavilənin şərtlərinə icazəsiz dəyişikliklər etmişsə, səhmdarın məhkəməyə müraciət etmək hüququ vardır.
Nəzərə alınmalı şeylər
Beləliklə, hər hansı bir müqavilə kimi, bir çox nüanslar və bəndlər var. Tələlərə onun bağlanmasının hər mərhələsində rast gəlmək olar. Burada diqqət yetirilməli olan əsas məqamlar bunlardır:
- DDU-da tikinti təşkilatı haqqında məlumat tam olmalıdır (ünvan, ad, səlahiyyətli şəxslər) və layihə və icazə sənədlərindəki məlumatlarla üst-üstə düşməlidir.
- Qeydiyyat inkişaf etdiricinin nümayəndəsi tərəfindən aparılırsa, onda bu hüquqların verilməsinə dair sənədlər olmalıdır.
- DDU-da obyektin ətraflı təsviri və çatdırılma müddətləri göstərilməlidir.
- Zəmanət müddəti imzalanmalıdır (yaşayış binaları üçün 5 il).
- DDU-da mənzilin sahəsi, dəyişiklik olduqda ödəniş şərtləri haqqında məlumatlar əks etdirilməlidir.
- Müqavilədə tərtibatçının sənədləri icazəsiz dəyişdirəcəyini bildirən bəndlərin olmasına icazə verilmir.
- Müqavilə tərəflər öhdəliklərini tam yerinə yetirənə qədər etibarlıdır.
- İstismar tarixləri dəqiq olmalıdır.
- DDU-da nəzərdə tutulmuş fors-major halların siyahısı uzun ola bilməz. Aşağıdakı formulalara icazə verilir: müharibə, terror hücumu, təbii fəlakətlər.
- Tikilməkdə olan obyekt istifadəyə verilmədikdə yüksək keyfiyyətli hesab edilmir. Bu məqam müqavilədə göstərilməlidir.
- Mənzilin qiyməti 1 kvadratmetr üçün rus və ya sabit məzənnə ilə digər xarici valyutada göstərilməlidir.
- Səhmdarın öhdəlikləri pul vəsaitlərinin banka tərtibatçının hesablarına yerləşdirildiyi andan yerinə yetirilmiş hesab edilə bilər.
- Müqavilənin ləğvi qaydası və cərimələrin məbləği təsvir edilməlidir.
- DDU-da əmlakda əhəmiyyətli çatışmazlıqlar olduqda səhmdarın xərclərinin ödənilməsi şərtləri olmalıdır.
- Müqaviləyə əsasən, inşaatçı səhmdarın vəsaitindən yalnız obyektin tikintisi üçün istifadə etmək hüququna malikdir.
- Üçüncü təşkilatlarla (məsələn, idarəetmə şirkəti ilə) müqavilələrin bağlanmasına dair bəndlər olmamalıdır.
Son illərdə mənzil almağın ən çox yayılmış yolu əvvəlcədən mülkiyyətdə olan mənzildir. Bu nədir? Bu tikintidə ortaq iştirak haqqında müqavilədir. İnkişaf şirkəti ilə bağlanmalıdır. Bu sənədin bir çox tələləri var. Bununla belə, onun bağlanması proseduru 214 saylı Federal Qanunda ətraflı təsvir edilmişdir. Buna görə də, gələcəkdə xoşagəlməz halların qarşısını almaq üçün onun bağlanması prosedurunu diqqətlə nəzərdən keçirməlisiniz. Heç bir halda səhmdarın hüquqlarını bu və ya digər şəkildə pozmamalıdır. Əks halda hüquqlarınız məhkəmə yolu ilə qoruna bilər. Ancaq alıcının bəzi şübhələri varsa və ya mövcud qanuni qaydaları başa düşmürsə, o, həmişə bir vəkilin köməyinə müraciət edə bilər.
Tikintidə Ortaq İştirak haqqında Federal Qanun 214, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi və istehlakçıların hüquqlarını qoruyan qanunla birlikdə, yaşayış əmlakının potensial alıcısı ilə inşaatçı arasındakı münasibətləri tənzimləyir. Amma tək nümunə müqavilə, tərəflərin münasibətlərini kağız üzərində qeyd etmək, qanunla nəzərdə tutulmayıb. Buna görə alıcılar hərtərəfli öyrənmək lazımdır aldadılmış səhmdarların sıralarını çoxaltmamaq üçün onun təklif etdiyi müqavilənin mətni.
DDU-nun qanuniliyinin yeddi əlaməti
İmzalanmaq üçün təklif olunan müqavilənin "Tikintidə ortaq iştirak müqaviləsi 214 Federal Qanunu" başlığı altında, birgə investisiya fəaliyyəti, yaşayış daşınmaz əmlakının ilkin alqı-satqısı, tikintinin maliyyələşdirilməsi və ya iştirak haqqında müqavilənin mətni. kooperativ tikintidə yaxşı yerləşdirilə bilər. Hansı məqamlar buna əmin olmağa imkan verir müqavilə pay iştirakını təsvir edir və mübahisənin məhkəmədə baxılması zamanı qələbənin pay sahibinin tərəfində olacağı şəkildə tərtib edilibmi?
- Məktəbəqədər təhsilin mövzusu tərtibatçının razılaşdırılmış obyekti tikmək və razılaşdırılmış müddətdə pay sahibinə təhvil vermək öhdəliyini təşkil edir.
- Köçürülmüş obyektin xüsusiyyətləri aydın şəkildə ifadə edilməlidir. Bu, kadastrdakı tikinti sahəsinin nömrəsi, gələcək mənzilin yerləşdiyi evin ünvanı, sahəsi və köçürülmə zamanı görünüşünün ətraflı təsviri (atributların və bitirmə növlərinin təsviri ilə) istifadə olunur).
- Müqavilədə köçürmə müddəti müəyyən edilmişdir akt üzrə əmlakın pay sahibinə. Söz tərtibatçı tərəfindən mənzilin faktiki təhvil verilməsi üçün müəyyən bir tarix təyin etməyə imkan verməlidir.
- 214 Federal Qanuna uyğun olaraq ortaq tikintidə iştirak haqqında müqavilə olmalıdır mənzilin qiymətini dəqiq göstərin(ideal olaraq rublla), həmçinin razılaşdırılmış məbləğin ödənilməsi qaydası və müddəti.
- Qanunla tərtibatçı obyektə görə məsuliyyət daşımalıdır, səhmdarına verilir. Zəmanət müddətləri (adətən mənzil üçün 5 il, onun texnoloji və mühəndis avadanlıqları üçün 3 il) müqavilədə göstərilməlidir.
- Müqavilədə olmalıdır maliyyə zəmanəti bəndi səhmdar tərəfindən öz öhdəliklərinin yerinə yetirilməsini təmin etmək. Zəmanət maliyyə institutunun zəmanəti və ya tərtibatçının mülki məsuliyyət sığortası siyasəti ola bilər.
- DDU-nun legitimliyi üçün ilkin şərtdir girovun göstəricisi inşaatçıya məxsus torpaq sahəsi və ərazidə tikilən obyektlər.
Transfer müddəti və fors-major halları haqqında nə bilmək lazımdır
Mümkün risklərin ayıq qiymətləndirilməsi üçün tərtibatçı, ortaq tikintidə iştirak haqqında 214 saylı Federal Qanunda hansı şərtlərin müzakirə edildiyini və tərtibatçının DDU-da hansı şərtləri təyin edə biləcəyini başa düşməlidir.
Qanunvericilik normalarına görə, inşaatçı müqavilədə müəyyən edilmiş müddətdə mənzilin açarlarını yeni kirayəçiyə təhvil verməzsə, onda nəzərdə tutulmuş müddəalar qüvvəyə minir. cəzalar. Tərtibatçı hər gecikmə günü üçün cərimə ödəməli olacaq. Amma potensial Yeni sakinlər mənzillərin onlara verilmə müddəti ilə evin istifadəyə verilməsi müddətini qarışdırmamalıdırlar.. Sonuncu, əlbəttə ki, tərtibatçı tərəfindən planlaşdırılır, lakin müxtəlif fors-major hadisələrə görə dəyişə bilər. Buna görə də, bir çox inşaatçılar evin istifadəyə verildiyi tarixlə mənzillərin səhmdarlara təhvil verildiyi tarix arasında 4-6 aylıq müəyyən bir "arxadan zərbə" qoyurlar. Alıcılar başa düşməlidirlər ki, evin istifadəyə verilməsi faktı müəyyən bir mənzilin çatdırılma müddətinə uyğun gəlmədiyi üçün inşaatçıya iddia qaldırmağa imkan vermir. Ancaq digər tərəfdən, geliştirici tərəfindən bu intervalın altı aydan çox müddətə artması artıq həyəcan vericidir.
Gələcək yeni sakinlərin özlərini müxtəlif fors-major hadisələrdən mümkün qədər qorumaq istəyi tamamilə başa düşüləndir. Ona görə də onların DDU-nun təklif olunan variantında bilərəkdən dəyişiklik etmələri qeyri-adi deyil. Qanuni olaraq, bu icazə verilir, lakin həmişə əsaslandırılmır. Belə ki, standart müqavilə mətni, Sankt-Peterburq üçün Rosreestr İdarəsinin əməkdaşları tərəfindən hazırlanmışdır bütün qanuni tələblərə cavab verir Federal Qanun 214. Buna görə də, idarəetmədə iştirak müqaviləsi 214 Federal Qanunu qeydiyyata almağa çalışarkən, mətnə edilən dəyişikliklərlə əlaqədar müəyyən çətinliklər yarana bilər: düzəlişlər hüquq ekspertləri tərəfindən təhlil ediləcək və qeydiyyat ya uzun sürəcək, ya da ümumiyyətlə baş tutmayacaq.
"214 Federal Qanunla tənzimlənmir - bu, icazə verilir"
Bəzi tərtibatçılar bu prinsipi həvəslə qəbul etməyə çalışırlar qəbuledilməz olanları DDU-nun mətninə daxil edin digər qanunvericilik normaları baxımından xal. Söhbət, məsələn, gələcək yeni sakinlərə əlavə ödəniş müqabilində, məsələn, mənzilin bron edilməsi, bağlanmış müqavilənin dövlət qeydiyyatı və ya gələcək mənzilə mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı kimi müxtəlif əlavə xidmətlərin tətbiq edilməsindən gedir. Ancaq eyni zamanda, tərtibatçı istehlakçıların hüquqlarını qoruyan Federal Qanunun 16-cı maddəsinin 2-ci bəndinin normalarını pozur.
Bəzən tərtibatçılar özlərini şərtləndirməyə çalışırlar tənzimləmək hüququ yaşayış binasının layihə sənədləri, onun mərtəbələrinin sayını dəyişdirmək hüququ və ya mənzilin planını dəyişdirmək imkanı. Müqavilənin bu bəndi də qanuna zidd, çünki bu, alıcının satın alınan mal və xidmətlər haqqında məlumat almaq hüququnu pozur.
Qanunsuzdur və müqavilənin mətninə bəndin daxil edilməsi vəsaitlərin cəlb edilməsinin mümkünlüyü haqqında potensial yeni sakinlər müvafiq sosial infrastruktur obyektlərinin tikintisi üçün. Bu şəkildə qanun səhmdarların vəsaitlərindən istifadə etməyə icazə vermir.
214 saylı Federal Qanun potensial alıcıları müəyyən dərəcədə qorusa da, onları bir neçə milyon rubl dəyərində qəbul edilmiş qərara görə məsuliyyətdən azad etmir. Buna görə də, tərtibatçı tərəfindən təklif olunan müqavilənin mətni diqqətlə öyrənilməlidir - müstəqil olaraq və ya müvafiq hüquq sahəsində fəaliyyət göstərən bir hüquqşünasla əlaqə saxlayaraq. Mütləq ortaya çıxacaq suallar tərtibatçı ilə müzakirə edilə bilər və edilməlidir. Tikinti şirkətlərinin nümayəndələri ilə ünsiyyət müəyyən bacarıq tələb edir. Ona görə də eyni vəkilin iştirakı ilə onlardan düzgün tərtib edilmiş suallara aydın cavablar almaq daha asan olacaq.
Son yeniləmə: 21/07/2019
üçün mənzil alarkən Pay iştirak müqaviləsi (DPA) Alıcı qanuni olaraq evin tikintisində ortaq sərmayəçi olur. Amma nə DDU O, digər növ tikinti birgə investisiya müqavilələrindən əsaslı şəkildə fərqlənirmi?
Bir yaşayış binasının tikintisində ortaq iştirak haqqında müqavilə- bu, qanunla birbaşa nəzərdə tutulmuş vətəndaşlar tərəfindən şəhər mənzillərinin tikintisinin birgə maliyyələşdirilməsi üçün yeganə müqavilə növüdür ( fiziki şəxslər, səhmdarlar). Qanun da müəyyən edir ki, bu növ müqavilə tətbiq edilməlidir Tərtibatçılar yaşayış binalarının tikintisi üçün əhalidən pul cəlb etmək (Yeni nişanda açılır."> Federal Qanunun 1-ci maddəsinin 2-ci bəndi, 214-cü maddə).
Başqa sözlə, hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxs tikilməkdə olan binada konkret mənzil tikintisi üçün pul verir ( olanlar. verilən parametrləri və evin içərisində verilmiş yeri olan mənzillər) və tikinti başa çatdıqdan sonra dən alır İnkişaf etdirici məhz bu mənzil.
Ən son qanunvericilik dəyişiklikləri məskunlaşmalar baxımından ilə səhmdarlar Tərtibatçılar By Səhmlərdə İştirak Müqavilələri (EPA), 2019-cu ilin iyul ayından başlayaraq – aşağıda təsvir edilmişdir.
-dən mənzillərin alınması üçün digər növ müqavilələr Tərtibatçı/İnşaatçı mənzil tikintisi üçün pul yığılması şərtlərini və məsuliyyətini tənzimləyən qanunvericilik bazası yoxdur İnkişaf etdirici yığılan pul üçün. Mülki hüquqda başqa növ müqavilələrə icazə verilsə də, onlar tamamilə fərqli münasibətləri tənzimləyir ( DDU-dan fərqli olaraq), məsələn, kreditor və borcalan arasındakı münasibətlər və ya ümumi investor və ortaq investorlar arasındakı münasibət, birgə investor müəssisənin bütün kommersiya risklərini öz üzərinə götürdüyü zaman ( Tikinti).
Misal üçün, yığım müqaviləsi halda tərəflər arasında tamamilə fərqli münasibətləri də nəzərdə tutur. Burada alıcı ilə qarşılıqlı əlaqə yoxdur İnkişaf etdiriciümumiyyətlə, lakin qeyri-kommersiya təşkilatına pul köçürür ( kooperativ), onun bir hissəsi ( olanlar. səhmdar) özüdür və buna uyğun olaraq tikintinin ümumi investoru kimi kooperativin bütün risklərini daşıyır.
Bütün digər mənzil alqı-satqısı müqavilələrindən fərqli olaraq, bu, Alıcının kommersiya tərəfdaşı olmasını nəzərdə tutmur İnkişaf etdirici, və buna görə də xüsusi təmin edir ( riskin azaldılması) şərtləri və üzərində imtiyazlı bir mövqe qoyur İnkişaf etdirici. Bu, qismən, bankın tərəfdaşı olmadan və onun kommersiya risklərində iştirak etmədən, dəqiq müəyyən edilmiş şərtlərlə əmanətə pul köçürən əmanətçinin bankdakı imtiyazlı şərtlərinə bənzəyir.
Səhmdə İştirak Müqaviləsi (PAA)..-də təsvir olunan standartlara tam uyğun olaraq tərtib edildiyi və bağlandığı barədə məlumat mütləq olmalıdır.
Səhmdə İştirak Müqaviləsi (DPA) Nümunəsi məqalədəki linkdən yükləyə bilərsiniz.
Tikintidə birgə iştirak haqqında Sazişin şərtləri
DDU nömrəni ehtiva etməlidir əsas (məcburi) şərtlər
, ən azı birinin iştirakı olmadan müqavilə bağlanmamış hesab olunur ( Yeni tabda açılacaq.">214-cü Federal Qanunun 4-cü maddəsinin 5-ci bəndi, 4-cü maddəsi).
Xüsusilə, üçün əsas şərtlərİştirak müqavilələrini paylaşın aid etmək:
- Xüsusi ortaq tikinti obyektinin tərifi/identifikasiyası ( mənzil - onun sahəsi, planı, mərtəbəsi və mərtəbədəki yeri), layihə sənədlərinə uyğun olaraq İnkişaf etdirici;
- Tikinti vaxtı ( evin istifadəyə verilməsi və mənzilin pay sahibinə verilməsi üçün son tarix);
- Müqavilənin qiyməti, şərtləri və ödəniş qaydası ( dərhal və ya hissə-hissə);
- Səhmdarın adına verilən mənzil üçün zəmanət müddəti;
- Göstəriş hansı şəkildə İnkişaf etdirici müqavilə üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsini təmin edir ( sığorta müqaviləsi, kompensasiya fonduna töhfələr və ya əmanət hesabları - bu barədə daha ətraflı aşağıda).
Üstəlik, əgər İnkişaf etdirici mənzilin təhvil verilməsi üçün müəyyən edilmiş müddətləri pozduqda, pay sahibinə pul ödəyir cəza (cəzalar ) gecikdirilmiş hər gün üçün ( məbləğində) fiziki şəxslər üçün) Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının cari yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinin yüz əllidə biri (Yeni nişanda açılır."> 2-ci bənd, maddə 6, Federal Qanun-214).
Düzdür, əgər İnkişaf etdirici istifadə edir əmanət hesabları (onlar haqqında aşağıdakı linkdə) haqqınızı ödəmək İştirak müqavilələrini paylaşın, onda DDU dayandırılırsa və pulun qaytarılmasında gecikmə olarsa, bunun üçün faiz ödəməyə borclu deyil.
Bu cür DDU imkanları Alıcının özünümüdafiəsi üçün effektiv vasitədir və İnkişaf etdirici yaxşı davranmaq.
Məktəbəqədər təhsil müəssisəsinin qeydiyyatı haqqında rəsmi şəhadətnamə ilə tanış ola bilərsiniz ( Moskva hökumətinin saytı).
Pay İştirakı Müqaviləsinə əsasən ödənişlər
Tikintidə paylı iştirak haqqında Sazişin qiymətinin ödənilməsi (DDU) baş verməlidir sonra
onun nəticələri və sonra
onun qeydiyyatı Rosreestr. Bu ödəniş proseduru Opens in a new tab-da açıq şəkildə ifadə edilmişdir.">214 saylı Federal Qanunun 5-ci maddəsinin 3-cü bəndi.
DDU üzrə ödənişlər nağdsız formada - Alıcının hesabından tikinti şirkətinin hesabına həyata keçirilir.
Səhmdar istehsal edə bilər DDU üçün ödəniş bir anda və ya mərhələlərlə ( hissə-hissə ödənişlərin həyata keçirilməsi), asılı olaraq Bu ödəniş şərtləri müqavilədə necə göstərilib? . Bu halda səhmdar tərəfindən ödənişin gecikdirilməsi onun üçün cərimənin ödənilməsi ilə nəticələnə bilər və 2 aydan çox gecikmə hüquq verir. Tərtibatçıya müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək DDU.
2017-ci ildən qanunla alternativ ödəniş variantı tətbiq edilib Pay iştirak müqavilələri (DPA)- vasitəsilə əmanət hesabı . Hesab mexanizmi səhmdarların maraqlarının qorunmasına yönəlib və pozuntu halında onlara qoyulmuş pulun qaytarılmasına zəmanət verir. İnkişaf etdirici altında olan öhdəliklər DDU (Bu barədə ətraflı məlumat üçün linkə baxın).
Və 01.07.2019 tarixindən eskrov hesabları vasitəsilə DDU-nun ödənilməsi hamı üçün məcburi oldu Tərtibatçılar, ancaq əgər əgər ilk DDU layihə bu tarixdən sonra qeydiyyata alınıb. Düzdür, burada istisnalar var, yuxarıdakı linkdə ayrıca təsvir olunur ( əmanət hesabları haqqında).
Digər şeylər arasında, mənzillərin alınması üçün Paylaşım müqaviləsiBanklar da sadiqdirlər; bu növ müqavilə alışlar yeni binalar, banklar baxımından minimal risklər daşıyır. Müvafiq olaraq, bu cür müqavilə ilə ən sərfəlisini götürə bilərsiniz.
VİDEO: Paylaşım müqaviləsi. Vacib məqamlar
— Səhmlərdə İştirak Müqavilələrinin (EPA) bəzi nüansları: orada nə olmalıdır və nəyə xüsusi diqqət yetirilməlidir.
Eyni zamanda, Alıcı ən azı bunu nəzərə almalıdır DDU və tikintinin birgə maliyyələşdirilməsi üçün ən təhlükəsiz müqavilədir, lakin yenə də o zəmanət vermir səhmdara ki İnkişaf etdiriciöhdəliklərini qüsursuz və müqavilədə göstərilən müddətlərdə yerinə yetirəcəkdir. Həm də tikintinin dayanmayacağına və inkişaf şirkəti özünü müflis elan etməyəcəyinə zəmanət vermir.
Üstəlik, hər kəs İnkişaf etdirici onları özünəməxsus şəkildə tərtib edir ( 214-cü Federal Qanunun tələbləri çərçivəsində), müqavilənin müəyyən bəndlərinə görə məsuliyyəti yüngülləşdirməyə çalışmaq ( ətraflı məlumat üçün linkə baxın).
Və 2017-ci ilin yanvar ayından etibarən Tərtibatçılardan veb saytlarında yerləşdirmələri tələb olunur DDU layihəsi hər bir potensial səhmdar müqavilənin şərtləri ilə əvvəlcədən tanış ola bilsin.
Əvvəlcədən ödənilmiş müqavilə bağlayarkən səhmdarların müdafiəsi nədir?
Əsas nəticə belədir: Səhmdə İştirak Müqaviləsi (PAA), digər müqavilə növləri ilə müqayisədə, pay sahibinə mənzilin iddiası ilə bağlı daha çox hüquqlar verir. Və səhmdarların maliyyə müdafiəsi DDU-nun nəticəsinin onlara pozuntu halında itkiləri və zərərləri kompensasiya etmək imkanı verməsi ilə ifadə edilir. İnkişaf etdiriciöhdəliklərindən. Xüsusi maliyyə tədbirlərinin siyahısı üçün verilən linkə baxın.
Qanuna vaxtaşırı dəyişikliklər FZ-214 məsuliyyətini daim artırmaq Tərtibatçılar və müvafiq olaraq səhmdarların maraqlarını getdikcə daha çox müdafiə edir. Məsələn, mənzil tikintisinə investisiyalar Səhmdarların pulları aşağıdakı mexanizmlərlə qorunur:
- 2014-cü ildən - məcburi;
- 2017-ci ildən - vahid yaradılması;
- 2019-cu ildən - yaşayış məntəqələri üçün məcburi şərt İştirak müqavilələrini paylaşın səhmdarların vəsaitlərinin bankların və DİA-nın mühafizəsi altına düşdüyü xüsusi fondlar vasitəsilə ( Əmanətlərin sığortalanması agentlikləri).
Bütün bu “təhlükəsizlik mexanizmləri” verilmiş bağlantılar üzrə ayrıca qeydlərdə daha ətraflı təsvir edilmişdir.
Hansı “sığorta” variantının seçildiyi haqqında, İnkişaf etdirici onun hər bir tikinti layihəsi üçün nəşr etdiyi, yazmağa borcludur.
DDU-ya daxil olmuş səhmdar üçün ayrıca müdafiə onun ödənilmiş pulu və bu puldan istifadəyə görə faizləri qaytarmaq hüququdur ( daha ətraflı - linki izləyin).
Onu da əlavə edə bilərsiniz ki, əgər səhmdar fiziki şəxsdirsə, o zaman onunla əlaqəsi var İnkişaf etdirici də tətbiq edilir İstehlakçıların Hüquqlarının Müdafiəsi Qanunu (Federal Qanun-214 ilə tənzimlənməyən hissədə).
"REALTORUN SİRLƏRİ":
Necə olur yeni binanın alınması prosesi və xüsusilə, müqavilənin bağlanması prosesi İnkişaf etdirici, bizim məqaləmizdə ətraflı təsvir edilmişdir Açılan pəncərədə açılacaq."> ADDIM-ADDIM TƏLİMATLAR (interaktiv xəritə, açılan pəncərədə açılır).
