Qonunchilik shartnomaning standart shaklini nazarda tutmaganligi sababli, ishlab chiquvchi DDU shartnomasini tuzish va uning namunasi bo'yicha shaxsiy ijodkorlik uchun katta maydonga ega.
Ishlab chiquvchi ishonchli ekanligiga va barcha hujjatlar tartibda ekanligiga ishonch hosil qilganingizdan so'ng, siz shartnomani tuzishni boshlashingiz mumkin.
DDU shartnomasi uchun majburiy shartlar, namunaviy loyiha
Shartnoma tuzayotganda, unda quyidagi fikrlar mavjudligiga ishonch hosil qilishingiz kerak:
O'tkaziladigan ob'ektning batafsil tavsifi. Bunday ob'ektda kvartiraning barcha binolari, ularning o'lchamlari va joylashuvi ko'rsatilgan reja bo'lishi kerak. Bundan tashqari, shartnomada ob'ektni aniqlaydigan manzil, kirish, bino, qavat va boshqa ma'lumotlar ko'rsatilgan.
Qurilish tugagandan so'ng, ko'pincha hujjatlarda ko'rsatilgan maydon kvartiraning tabiiy maydoniga to'g'ri kelmaydi. Shu sababli, shartnomada ko'plab tashkilotlar maydonni qisqartirish uchun ishlab chiqaruvchi tomonidan qo'shimcha to'lov va ortiqcha kvadrat metr uchun aktsiyador tomonidan to'lash to'g'risidagi bandni o'z ichiga oladi.
Umuman olganda, birinchi navbatda, shartnomada shartnoma tuzilgan shaxs ko'rsatilishini ta'minlashi kerak. Agar bu ishlab chiquvchi tashkilotning o'zi (uning direktori) emas, balki boshqa shaxs bo'lsa, unda siz ushbu shaxs ish yuritadigan ishonchnoma mavjudligini tekshirishingiz kerak.
Shartnomada, shuningdek, ishlab chiqaruvchi qurilgan turar-joy binosi uchun javobgar bo'ladigan kafolat muddati ham ko'rsatilgan.
Narx ko'rsatilishi kerak. U qat'iy belgilanishi va rublda ifodalanishi kerak. Qarz qanday mablag'lar bilan to'lanishi ko'rsatiladi (shaxsiy yoki qarzga olingan). Shartnomada pul mablag'lari ishlab chiqaruvchi tomonidan qabul qilingan paytdan emas, balki bank tomonidan aktsiyadordan olingan paytdan boshlab to'lanishi ko'rsatilishi muhim, chunki ko'pincha bank operatsiyalari bir kun ichida amalga oshirilmaydi yoki ikkita, bu esa xaridorni asabiylashtiradi, uning pullari tizimda "aylanib yuradi".
Shuni inobatga olish kerakki, kommunal xizmatlar uchun to'lov uy qurilishi boshlangan paytdan va foydalanishga topshirilgan paytdan emas, balki tomonlar uy-joyni qabul qilish dalolatnomasini imzolagan paytdan boshlab amalga oshiriladi. Shuning uchun bu shart ham shartnomada ko'zda tutilishi kerak.
Shartnomadagi muhim shartlar
Shartnoma muddati. Uning tugallanishi ikki tomonning majburiyatlarni to'liq bajarishiga to'g'ri kelishi kerak, lekin bundan oldin emas.
Kvartirani topshirish muddati. Ular, masalan, "...2016 yil boshida" yoki "2016 yilning birinchi choragi" emas, balki "...2016 yil 11 martdan kechiktirmay" aniq belgilanishi kerak. Shartlarni noaniq ko'rsatib, ishlab chiquvchilar hiyla ishlatadilar, chunki agar da'vo qilish kerak bo'lsa, aktsiyador chorak yakunining oxirgi kunigacha kutishga majburdir. Va agar davr butunlay noaniq bo'lsa, unda umuman biror narsani isbotlash qiyin bo'ladi.
Bugungi kunda uy-joy masalasi har qachongidan ham dolzarbdir. Hozirgi vaqtda ruslar, qoida tariqasida, yangi binolarda uy-joy sotib olishni afzal ko'rishadi. Ko'chmas mulkni sotib olishning eng mashhur varianti qurilishning turli bosqichlarida idoradan oldingi shartnomani tuzishdir. Bu qanday kelishuv? Xaridor qanday nuanslarni bilishi kerak?
Umumiy qurilish - bu ...
Birgalikda qurilish investitsiyalarning alohida shaklidir. Uning doirasida qurilish kompaniyasi ko'chmas mulk ob'ektlarini qurish uchun zarur bo'lgan fuqarolar yoki tashkilotlardan mablag'larni jalb qilish bilan shug'ullanadi. Qurilayotgan uy-joyga mablag' kiritgan fuqarolar birgalikda qurilishda bevosita ishtirok etadilar. Rivojlanish kompaniyasi ular bilan shartnoma tuzadi. Nima bu? Qisqartma aktsiyalarda ishtirok etish shartnomasini anglatadi.
Shunday qilib, ko'chmas mulkni qurish jarayoni quyidagicha:
- Qurilish kompaniyasi ob'ektni qurish uchun erni ijaraga oladi yoki sotib oladi.
- Ishlab chiquvchi fuqarolar bilan shartnomalar tuzadi.
- Umumiy qurilishning har bir ishtirokchisi qurilish jarayonida o'z ulushining narxini to'laydi.
- DDUga kirgan fuqarolar uy egasiga aylanganda.
Ishtirokchilar
Umumiy qurilish ishtirokchilari:
- Dasturchi. Bu yer uchastkasidan foydalanish yoki egalik qilish huquqiga va qurilish uchun ruxsatnomaga ega bo'lgan yuridik shaxs. U har qanday tashkiliy-huquqiy shaklga ega bo'lishi mumkin. Ishlab chiquvchining asosiy vazifalari kapitalni jalb qilish va ko'chmas mulkni qurishdir.
- qurilishga o'z mablag'larini kiritishga qaror qilgan fuqaro. Ba'zan yuridik shaxs aktsiyador sifatida ishtirok etishi mumkin.
Huquqiy munosabatlarni tartibga solish
Umumjamoaviy qurilish ishtirokchilari o'rtasidagi munosabatlar federal qonunlar darajasida tartibga solinadi. DDU to'g'risidagi qonunga (214 Federal qonun) ko'ra, fuqaro investor va ishlab chiqaruvchi o'rtasida tuzilgan shartnomada quyidagilar bo'lishi kerak:
- mavjud bo'lganiga ko'ra belgilanadigan va qurilish tugagandan so'ng aktsiyadorning mulkiga aylanadi.
- Ob'ektning narxi.
- To'lov topshirig'i.
- Ob'ektni qurish va aktsiyadorlarga topshirish muddati.
Shuni ta'kidlash kerakki, ushbu qonun qurilishni tugatish muddatiga nisbatan ancha qat'iy doirani belgilaydi. Xususan, DDUning 214-sonli Federal qonuniga binoan, agar qurilish muddati bajarilmasa, shartnoma aktsiyadorning tashabbusi bilan bekor qilinishi mumkin. Aktsiyadorlar qurilishning borishi to'g'risida ishonchli va to'liq ma'lumot olish huquqiga ega.
Qurilish ob'ekti
214-sonli Federal qonunga binoan, DDU qurilish loyihasi haqida ma'lumotni o'z ichiga olishi kerak. Ob'ektlar ham turar-joy, ham turar-joy bo'lmagan uylar bo'lishi mumkin. Shuningdek, ular umumiy mulkni (chordaklar, podvallar, zinapoyalar) o'z ichiga oladi.
Maktabgacha ta'lim muassasasini ro'yxatdan o'tkazish
Barcha bolalar bog'chalari Rosreestrda majburiy ro'yxatdan o'tishlari kerak. Ushbu organ orqali o'tgan shartnoma tuzilgan hisoblanadi. Shu bilan birga, siz 2005 yil 1 apreldan oldin chiqarilgan ob'ektlar uchun DDU tuzishingiz mumkin.
Qonun maktabgacha ta’lim muassasalarini ro‘yxatga olish bosqichlarini ham belgilaydi:
- Kerakli hujjatlarni yig'ish, davlat bojini to'lash.
- Rosreestr hududiy idorasiga ro'yxatdan o'tish uchun hujjatlarni topshirish. U erda DDU ishtirokchisiga hujjatlarni qabul qilish sanasi, ularning ro'yxati, aloqa ma'lumotlari, Rosreestr xodimining ismi va imzosi ko'rsatilgan kvitansiya beriladi.
- Ro'yxatdan o'tgan shartnomani berish.
Birinchi aktsiyador uchun DDUni ro'yxatdan o'tkazish muddati 18 kundan, keyingilari uchun esa 5 kundan oshmasligi kerak. Ro'yxatdan o'tgan DDUni olgandan so'ng, aktsiyadorning pasporti va kvitansiya talab qilinadi.
Narxi
DDU - bu shartnoma bo'lib, unda mulkning narxi ko'rsatilishi kerak, shuningdek summani to'lash tartibi. Ishlab chiquvchi narxni belgilaydi. Shartnoma bo'yicha to'lov faqat DDU ro'yxatga olinganidan keyin amalga oshirilishi kerak. Ko'pincha, aktsiyadorlarga bo'lib-bo'lib to'lov beriladi. Narx o'zgarishi mumkin. Buning sababi o'lchov asosida mulk maydonining o'zgarishi bo'lishi mumkin. Odatda minimal mumkin bo'lgan og'ishlar shartnomada ko'rsatilgan.
Shuni ta'kidlash kerakki, narx shartnomada rublda (kopek bilan birga) ko'rsatilishi kerak. Boshqa davlat valyutasidan foydalanilganda, belgilangan kurs kotirovka qilinadi. DDU ro'yxatga olinmaguncha, ba'zi ishlab chiquvchilar ma'lum miqdorni to'lashni talab qiladilar, bunday harakatlar noqonuniy hisoblanadi. Bunday holda, ishlab chiquvchi bir million rublgacha jarimaga tortilishi mumkin.
Hujjatlar
Agar kvartira DDU bo'yicha sotib olinsa, aktsiyador tomonidan taqdim etilgan hujjatlar to'plami quyidagicha bo'ladi:
- DDU qo'shimchalar va ilovalar bilan birga.
- Maktabgacha ta'lim muassasasini ro'yxatdan o'tkazish uchun qurilish tashkilotidan ariza.
- Shartnomani ro'yxatdan o'tkazish uchun aktsiyadorning arizasi.
- Aktsiyadorning pasporti (agar shaxsan taqdim etilgan bo'lsa).
- Notarial tasdiqlangan ishonchnoma (vakil orqali hujjatlarni topshirishda).
- Ko'chmas mulkni sotib olish uchun turmush o'rtog'ining notarial tasdiqlangan roziligi.
- Garov shartnomasi (agar kredit mablag'lari jalb qilingan bo'lsa).
- Qurilayotgan ob'ektning qisqacha tavsifi.
- Davlat bojini to'lash uchun kvitansiya.
Agar ariza beruvchi voyaga etmagan bo'lsa, vasiylar unga hujjatlarni taqdim etadilar. Bunday holda, vasiylikni tasdiqlovchi hujjatlarni taqdim etish kerak.
Ishlab chiquvchi quyidagilarga majbur:
- loyiha deklaratsiyasi;
- qurilish uchun ruxsatnoma;
- sug'urta yoki kafillik shartnomasi.
Qanday tekshirish kerak?
Ushbu hujjatni ro'yxatdan o'tkazish Rosreestr tomonidan amalga oshiriladi. DDUlar, amaldagi qonunchilikka muvofiq, majburiy ro'yxatga olinishi kerak. Ularda u yoki bu tarzda aktsiyadorlarning huquqlarini buzadigan bandlar bo'lmasligi kerak. Qurilayotgan binoda kvartira sotib olayotganda siz er uchastkasi uchun hujjatlarni tekshirishingiz kerak. Ishtirok etish turi to'g'risidagi shartnoma bandida strukturaning turi (kvartira yoki ko'p qavatli bino, kam qavatli qurilish) ko'rsatilishi kerak. Boshqa so'zlar bo'lmasligi kerak, aks holda bunday harakatlar firibgarlik deb hisoblanadi.
DDU haqiqatan ham ro'yxatdan o'tganligiga ishonch hosil qilish uchun uni olgandan keyin diqqat bilan o'qib chiqishingiz kerak. Belgilanishi kerak. Shuningdek, siz Yagona davlat reestridan ko'chirma olishingiz mumkin.
Topshiriq
DDU har qanday kelishuv kabi tuzoqlarga ega. Bu, ayniqsa, agar aktsiyador shartnoma bo'yicha ishlab chiqaruvchiga pulni to'liq to'lagan bo'lsa va mulkni sotmoqchi bo'lsa, to'g'ri keladi. Aksariyat hollarda bunday uy-joy narxi yuqori bo'ladi. Topshiriq topshiriq shartnomasi deb ham ataladi. Siz uni oldin bir necha marta chiqarishingiz mumkin
Xaridorlar shuni ta'kidlashlari kerakki, ularga nafaqat ko'chmas mulkni, balki DDU bo'yicha majburiyatlarni ham sotib olish taklif etiladi. Shuning uchun, sotib olishdan oldin, siz texnik va dizayn hujjatlari bilan tanishishingiz kerak. Shartnomaning haqiqiyligini tekshirish ham tavsiya etiladi.
DDUni tugatish
Muayyan sharoitlarda PDUni to'xtatish mumkin. Bu protsedura nima va uning mohiyati nimada? Tugatish sababi faqat ishlab chiqaruvchi yoki ishtirokchi tomonidan shartnoma bo'yicha majburiyatlarni bajarmaslik bo'lishi mumkin. Shartnomani tugatish tashabbusi ikkala tomon tomonidan ham bo'lishi mumkin. Bir tomonlama tugatish shartlari quyidagilar bo'lishi mumkin:
- Ishtirokchi 2 oydan ko'proq vaqt davomida to'lovni kechiktirdi.
- Qurilgan ob'ekt sezilarli kamchiliklarga ega.
- Ishlab chiquvchi uyni yetkazib berishni 2 oydan ortiq kechiktirdi.
Shuningdek, agar qurilish tashkiloti loyiha hujjatlariga yoki shartnoma shartlariga ruxsatsiz o'zgartirishlar kiritgan bo'lsa, aktsiyador sudga da'vo qilish huquqiga ega.
Ko'rib chiqilishi kerak bo'lgan narsalar
Shunday qilib, har qanday shartnoma singari, u juda ko'p nuances va bandlarga ega. Xulosa qilishning har bir bosqichida tuzoqlarga duch kelish mumkin. Bu erda e'tibor berish kerak bo'lgan asosiy fikrlar:
- DDUdagi qurilish tashkiloti to'g'risidagi ma'lumotlar to'liq bo'lishi kerak (manzil, ism, vakolatli shaxslar) va loyiha va ruxsat beruvchi hujjatlardagi ma'lumotlarga mos kelishi kerak.
- Agar ro'yxatdan o'tish ishlab chiquvchining vakili tomonidan amalga oshirilsa, u ushbu huquqlarni topshirish hujjatlariga ega bo'lishi kerak.
- DDU ob'ektning batafsil tavsifini va etkazib berish muddatlarini o'z ichiga olishi kerak.
- Kafolat muddati imzolanishi kerak (turar-joy binolari uchun 5 yil).
- DDU kvartiraning maydoni, o'zgartirilgan hollarda to'lov shartlari to'g'risidagi ma'lumotlarni aks ettirishi kerak.
- Shartnomada ishlab chiquvchi hujjatlarni ruxsatsiz o'zgartirishi haqida bandlarni o'z ichiga olishiga yo'l qo'yilmaydi.
- Shartnoma tomonlar o'z majburiyatlarini to'liq bajarmaguncha amal qiladi.
- Ishga tushirish sanalari aniq bo'lishi kerak.
- DDUda ko'rsatilgan fors-major holatlari ro'yxati uzoq bo'lishi mumkin emas. Quyidagi formulalarga ruxsat beriladi: urush, terroristik hujum, tabiiy ofatlar.
- Qurilayotgan ob’ekt foydalanishga topshirilmagan bo‘lsa, u sifatli deb hisoblanmaydi. Ushbu nuqta shartnomada ko'rsatilishi kerak.
- Uy-joy narxi 1 kvadrat metr uchun rus yoki boshqa xorijiy valyutada belgilangan kurs bilan ko'rsatilishi kerak.
- Aksiyadorning majburiyatlari pul mablag'lari ishlab chiqaruvchining hisobvaraqlariga bankka kiritilgan paytdan boshlab bajarilgan deb hisoblanishi mumkin.
- Shartnomani bekor qilish tartibi va jarimalar miqdori tavsiflanishi kerak.
- DDU mulkda jiddiy kamchiliklar yuzaga kelgan taqdirda aktsiyadorning xarajatlarini qoplash shartlarini o'z ichiga olishi kerak.
- Shartnomaga ko'ra, ishlab chiqaruvchi aktsiyadorning mablag'laridan faqat ob'ektni qurish uchun foydalanish huquqiga ega.
- Uchinchi tashkilotlar (masalan, boshqaruv kompaniyasi bilan) bilan shartnomalar tuzish bo'yicha hech qanday band bo'lmasligi kerak.
So'nggi yillarda uy-joy sotib olishning eng keng tarqalgan usuli - bu oldingi uy-joy. Nima bu? Bu qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma. Bu rivojlanish kompaniyasi bilan tuzilishi kerak. Ushbu hujjatda ko'plab kamchiliklar mavjud. Biroq, uning xulosasi tartibi 214-sonli Federal qonunida batafsil tavsiflangan. Shuning uchun kelajakda noxush holatlarga yo'l qo'ymaslik uchun siz uning xulosasi tartibini diqqat bilan ko'rib chiqishingiz kerak. Hech qanday holatda u aktsiyadorning huquqlarini u yoki bu tarzda buzmasligi kerak. Aks holda, sizning huquqlaringiz sud orqali himoya qilinishi mumkin. Ammo agar xaridorda biron bir shubha bo'lsa yoki amaldagi huquqiy qoidalarni tushunmasa, u har doim advokatdan yordam so'rashi mumkin.
Qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi 214-sonli Federal qonun Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi va iste'molchilar huquqlarini himoya qiluvchi qonun bilan birgalikda turar-joy ko'chmas mulkining potentsial xaridori va ishlab chiqaruvchi o'rtasidagi munosabatlarni tartibga soladi. Lekin Bitta namunaviy shartnoma, tomonlarning munosabatlarini qog'ozga yozib olish, qonun hujjatlarida nazarda tutilmagan. Shuning uchun, xaridorlar chuqur o‘rganish kerak aldangan aktsiyadorlar safini ko'paytirmaslik uchun u tomonidan taklif qilingan shartnoma matni.
DDU qonuniyligining ettita belgisi
Imzolash uchun taklif qilingan shartnomaning "Qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi 214-sonli qonun" sarlavhasi ostida qo'shma investitsiya faoliyati, turar-joy ko'chmas mulkini oldindan sotib olish va sotish, qurilishni moliyalashtirish yoki ishtirok etish to'g'risida shartnoma matni. kooperativ qurilishda yaxshi joylashtirilishi mumkin. Qaysi nuqtalar bunga ishonch hosil qilish imkonini beradi shartnoma ulush ishtirokini tavsiflaydi va u nizoni sudda ko'rib chiqishda g'alaba aktsiyador tomonida bo'ladigan tarzda tuzilganmi?
- Maktabgacha ta'limning predmeti quruvchining kelishilgan ob'ektni qurish va uni kelishilgan muddatda aktsiyadorga topshirish majburiyatini tashkil qiladi.
- O'tkazilgan ob'ektning xarakteristikalari aniq shakllantirilishi kerak. Bu kadastrdagi qurilish maydonchasining raqami, kelajakdagi kvartira joylashgan uyning manzili, uning maydoni va ko'chirish paytida tashqi ko'rinishining batafsil tavsifi (atributlar va tugatish turlari tavsifi bilan). ishlatilgan).
- Shartnomada transfer muddati belgilangan dalolatnoma bo'yicha mulkning aktsiyadoriga. So'z ishlab chiqaruvchi tomonidan kvartirani haqiqiy topshirish uchun aniq sanani belgilashga imkon berishi kerak.
- 214-sonli Federal qonunga muvofiq birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma bo'lishi kerak kvartiraning narxini aniq ko'rsating(ideal holda rublda), shuningdek, kelishilgan miqdorni to'lash tartibi va muddati.
- Qonun bo'yicha ishlab chiquvchi ob'ekt uchun javobgar bo'lishi kerak, aktsiyadorga o'tkazildi. Kafolat muddati (odatda kvartira uchun 5 yil, uning texnologik va muhandislik jihozlari uchun 3 yil) shartnomada ko'rsatilishi kerak.
- Shartnoma o'z ichiga olishi kerak moliyaviy kafolat moddasi aktsiyador tomonidan o'z majburiyatlarini bajarilishini ta'minlash. Kafolat moliyaviy institutning kafolati yoki ishlab chiqaruvchining fuqarolik javobgarligini sug'urtalash polisi bo'lishi mumkin.
- DDUning qonuniyligi uchun zaruriy shart garovni ko'rsatish quruvchiga tegishli bo'lgan er uchastkasi va uchastkada qurilayotgan ob'ektlar.
Transfer davri va fors-major holatlari haqida nimalarni bilishingiz kerak
Mumkin bo'lgan xatarlarni oqilona baholash uchun ishlab chiquvchi birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi 214-sonli Federal qonunida qanday shartlar muhokama qilinganligini va ishlab chiquvchi DDUda qanday shartlarni belgilashi mumkinligini tushunishi kerak.
Qonunchilik me'yorlariga ko'ra, agar ishlab chiqaruvchi shartnomada belgilangan muddatda yangi ijarachiga kvartiraning kalitlarini topshirmasa, unda ko'rsatilgan qoidalar kuchga kiradi. jarimalar. Ishlab chiquvchi kechiktirilgan har bir kun uchun jarima to'lashdan voz kechishi kerak. Ammo potentsial Yangi fuqarolar kvartiralarni ularga topshirish muddatini uyni foydalanishga topshirish muddati bilan aralashtirib yubormasliklari kerak.. Ikkinchisi, albatta, ishlab chiquvchi tomonidan rejalashtirilgan, ammo turli fors-major holatlari tufayli u o'zgarishi mumkin. Shuning uchun, ko'plab ishlab chiquvchilar uyni foydalanishga topshirish sanasi va kvartiralarni aktsiyadorlarga topshirish sanasi o'rtasida 4-6 oylik ma'lum bir "teskari zarba" ni qoldiradilar. Xaridorlar tushunishlari kerakki, uy foydalanishga topshirilganligi aniq bir kvartirani etkazib berish muddatini bajarmaganlik uchun ishlab chiqaruvchiga da'vo qilish imkonini bermaydi. Ammo, boshqa tomondan, ishlab chiquvchi tomonidan olti oydan ortiq vaqt davomida ushbu oraliqning oshishi allaqachon tashvishlidir.
Kelajakda yangi rezidentlarning o'zlarini turli fors-major hodisalaridan iloji boricha himoya qilish istagi juda tushunarli. Shu sababli, ular DDUning taklif qilingan versiyasiga ataylab o'zgartirishlar kiritishlari odatiy hol emas. Qonuniy jihatdan, bu ruxsat etiladi, lekin har doim ham oqlanmaydi. Shunday qilib, standart shartnoma matni, Sankt-Peterburg uchun Rosreestr idorasi xodimlari tomonidan ishlab chiqilgan barcha qonuniy talablarga javob beradi Federal qonun 214. Shuning uchun boshqaruvda 214-sonli federal qonunning aktsiyadorlik ishtiroki to'g'risidagi bitimni ro'yxatdan o'tkazishga harakat qilganda, matnga kiritilgan o'zgartirishlar tufayli ma'lum qiyinchiliklar paydo bo'lishi mumkin: o'zgartirishlar yuridik ekspertlar tomonidan tahlil qilinadi va ro'yxatga olish yoki uzoq vaqt talab etadi yoki umuman bo'lmaydi.
"214 Federal qonun bilan tartibga solinmagan - bu ruxsat etilganligini anglatadi"
Ba'zi ishlab chiquvchilar ushbu tamoyilni bajonidil qabul qilishga harakat qilishadi qabul qilinishi mumkin bo'lmagan narsalarni DDU matniga kiriting boshqa qonunchilik normalari nuqtai nazaridan ball. Biz, masalan, kelajakda yangi rezidentlarga qo'shimcha haq evaziga turli xil qo'shimcha xizmatlarni belgilash, masalan, kvartirani bron qilish, tuzilgan shartnomani davlat ro'yxatidan o'tkazish yoki bo'lajak uy-joyga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish haqida gapiramiz. Ammo shu bilan birga, ishlab chiquvchi iste'molchilarning huquqlarini himoya qiluvchi Federal qonunning 16-moddasi 2-bandi normalarini buzadi.
Ba'zida ishlab chiquvchilar o'zlarining shartlarini belgilashga harakat qilishadi sozlash huquqi turar-joy binosining loyiha hujjatlari, uning qavatlar sonini o'zgartirish huquqi yoki kvartiraning tartibini o'zgartirish imkoniyati. Shartnomaning ushbu bandi ham qonunga zid, chunki u xaridorning sotib olinayotgan tovarlar va xizmatlar haqida xabardor bo'lish huquqini buzadi.
Noqonuniy va shartnoma matniga bandning kiritilishi mablag'larni jalb qilish imkoniyati haqida potentsial yangi rezidentlar tegishli ijtimoiy infratuzilma obyektlarini qurish uchun. Shu tarzda, qonun aktsiyadorlarning mablag'laridan foydalanishga ruxsat bermaydi.
214-sonli Federal qonuni potentsial xaridorlarni ma'lum darajada himoya qilsa-da, ularni bir necha million rubl miqdorida qaror qabul qilish uchun javobgarlikdan ozod qilmaydi. Shuning uchun, ishlab chiquvchi tomonidan taklif qilingan shartnoma matni diqqat bilan o'rganilishi kerak - mustaqil ravishda yoki tegishli huquq sohasida ishlaydigan advokat bilan bog'lanish orqali. Albatta paydo bo'ladigan savollar ishlab chiquvchi bilan muhokama qilinishi mumkin va kerak. Qurilish kompaniyalari vakillari bilan muloqot qilish muayyan ko'nikmalarni talab qiladi. Shu sababli, bir xil advokat ishtirokida ulardan to'g'ri tuzilgan savollarga aniq javob olish osonroq bo'ladi.
Oxirgi yangilanish: 21/07/2019
uchun kvartira sotib olayotganda Ishtirok etish shartnomasi (DPA) Xaridor qonuniy ravishda uy qurilishida qo'shma investorga aylanadi. Lekin nima DDU U qurilishni qo'shma investitsiya shartnomalarining boshqa turlaridan tubdan farq qiladimi?
Turar-joy binosini qurishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma- bu to'g'ridan-to'g'ri qonun hujjatlarida nazarda tutilgan fuqarolar tomonidan shahar uy-joy qurilishini birgalikda moliyalashtirish bo'yicha shartnomaning yagona turi ( jismoniy shaxslar, aktsiyadorlar). Qonunda ushbu turdagi shartnoma qo'llanilishi ham belgilab qo'yilgan Dasturchilar turar-joy binolarini qurish uchun aholidan pul mablag'larini jalb qilish (Yangi sahifada ochiladi."> Federal qonun-214-moddasi 1-moddasining 2-bandi).
Boshqacha qilib aytganda, har qanday jismoniy yoki yuridik shaxs qurilayotgan binoda ma'lum bir kvartirani qurish uchun pul beradi ( bular. berilgan parametrlar va uy ichidagi ma'lum bir joylashuvga ega kvartiralar), va qurilish tugagandan so'ng dan oladi Dasturchi aynan shu kvartira.
So'nggi qonunchilikdagi o'zgarishlar hisob-kitoblar nuqtai nazaridan bilan aktsiyadorlar Dasturchilar tomonidan Aktsiyalarda ishtirok etish kelishuvlari (EPA), 2019 yil iyul oyidan boshlab - quyida tavsiflangan.
dan kvartiralarni sotib olish bo'yicha boshqa turdagi shartnomalar Dasturchi/quruvchi uy-joy qurilishi uchun pul mablag'larini jalb qilish shartlarini va javobgarlikni tartibga soluvchi qonunchilik bazasiga ega emas Dasturchi yig'ilgan pul uchun. Fuqarolik qonunchiligida boshqa turdagi shartnomalar ruxsat etilgan bo'lsa-da, ular butunlay boshqacha munosabatlarni tartibga soladi ( DDU dan farqli o'laroq), masalan, kreditor va qarz oluvchi o'rtasidagi munosabatlar yoki umumiy investor va qo'shma investorlar o'rtasidagi munosabatlar, agar qo'shma investor korxonaning barcha tijorat risklarini o'z zimmasiga olgan bo'lsa ( qurilish).
Masalan, jamg'arish shartnomasi holatda, shuningdek, tomonlar o'rtasidagi butunlay boshqacha munosabatlarni nazarda tutadi. Bu erda xaridor bilan aloqa qilmaydi Dasturchi umuman olganda, lekin pulni notijorat tashkilotga o'tkazadi ( kooperativ), uning bir qismi ( bular. aktsiyador) uning o'zi va shunga ko'ra, qurilishning bosh investori sifatida kooperativning barcha xavf-xatarlarini o'z zimmasiga oladi.
Boshqa barcha kvartiralarni sotib olish shartnomalaridan farqli o'laroq, bu xaridorning tijorat hamkori ekanligini anglatmaydi Dasturchi, va shuning uchun maxsus ( xavfni kamaytirish) shartlar, va ustidan imtiyozli mavqega qo'yadi Dasturchi. Bu qisman bankdagi omonatchining imtiyozli shartlariga o'xshaydi, u aniq belgilangan shartlar asosida, bank sherigi bo'lmasdan va uning tijorat tavakkalchiligida ishtirok etmasdan omonatga pul o'tkazadi.
Kapitalda ishtirok etish shartnomasi (PAA)..da tavsiflangan standartlarga to'liq mos ravishda tuzilgan va tuzilganligi to'g'risida ma'lumot bo'lishi kerak.
Kapitalda ishtirok etish shartnomasi (DPA) namunasi maqolaning keyingi havolasidan yuklab olishingiz mumkin.
Qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma shartlari
DDU raqamni o'z ichiga olishi kerak muhim (majburiy) shartlar
, kamida bittasi bo'lmasa, shartnoma tuzilmagan deb hisoblanadi ( Yangi tabda ochiladi.">214-FZ-sonli Federal qonunining 4-bandi, 5-bandi, 4-moddasi.).
Xususan, uchun muhim shartlar Ishtirok etish shartnomalarini baham ko'ring bog'lash:
- Muayyan umumiy qurilish ob'ektining ta'rifi/identifikatsiyasi ( kvartira - uning maydoni, tartibi, qavati va qavatdagi joylashuvi), loyiha hujjatlariga muvofiq Dasturchi;
- Qurilish vaqti ( uyni foydalanishga topshirish va kvartirani aktsiyadorga topshirish muddati);
- Shartnoma narxi, shartlari va to'lov tartibi ( darhol yoki bo'lib-bo'lib);
- Aktsiyadorga berilgan kvartira uchun kafolat muddati;
- Qaysi tarzda ko'rsatma Dasturchi shartnoma bo'yicha o'z majburiyatlarining bajarilishini ta'minlaydi ( sug'urta shartnomasi, kompensatsiya fondiga badallar yoki eskrov hisoblari - bu haqda quyida batafsilroq).
Bundan tashqari, agar Dasturchi kvartirani topshirishning belgilangan muddatlarini buzsa, keyin u aktsiyadorga to'laydi jarima (jarimalar ) kechiktirilgan har bir kun uchun () miqdorida jismoniy shaxslar uchun) Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining amaldagi qayta moliyalash stavkasining yuz ellikdan bir qismi (Yangi sahifada ochiladi."> 2-band, 6-modda, Federal qonun-214).
To'g'ri, agar Dasturchi foydalanadi eskrov hisoblari (ular haqida quyidagi havolada) sizning pulingizni to'lash uchun Ishtirok etish shartnomalarini baham ko'ring, keyin DDU tugatilgan bo'lsa va pulni qaytarishda kechikish bo'lsa, u buning uchun foizlarni to'lashga majbur emas.
Bunday DDU qobiliyatlari xaridorning o'zini himoya qilish uchun samarali vosita va yaxshi rag'batdir. Dasturchi yaxshi tuting.
Siz maktabgacha ta'lim muassasasini ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi rasmiy guvohnomani o'qishingiz mumkin ( Moskva hukumati veb-sayti).
Aktsiyalarda ishtirok etish shartnomasi bo'yicha to'lovlar
Qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma (DDU) narxini to'lash sodir bo'lishi kerak keyin
uning xulosalari va keyin
uni ro'yxatdan o'tkazish Rosreestr. Ushbu to'lov tartibi ochiq ko'rsatilgan Opens in a new tab.">214-sonli Federal qonunining 5-moddasi 3-bandi.
DDU bo'yicha to'lovlar naqd pulsiz shaklda - Xaridorning hisobidan qurilish kompaniyasining hisob raqamiga amalga oshiriladi.
Aksiyador ishlab chiqarishi mumkin DDU uchun to'lov birdaniga yoki bosqichma-bosqich ( bo'lib-bo'lib to'lovlarni amalga oshirish), bog'liq holda Ushbu to'lov shartlari shartnomada qanday ko'rsatilgan? . Bunday holda, aktsiyador tomonidan to'lovni kechiktirish uning uchun penya to'lanishiga olib kelishi mumkin va 2 oydan ortiq kechiktirish huquqni beradi. Ishlab chiquvchiga shartnomani bir tomonlama bekor qilish DDU.
2017 yildan boshlab qonun bilan muqobil to'lov opsiyasi joriy etildi Ishtirok etish shartnomalari (DPA)- orqali depozit hisobi . Hisob mexanizmi aktsiyadorlarning manfaatlarini himoya qilishga qaratilgan bo'lib, ularga investitsiya qilingan pul mablag'lari buzilgan taqdirda qaytarilishini kafolatlaydi. Dasturchi ostidagi majburiyatlar DDU (Bu haqda batafsil ma'lumot olish uchun havolaga qarang).
Va 01.07.2019 dan eskrov hisoblari orqali DDU to'lash hamma uchun majburiy holga aylandi Dasturchilar, lekin faqat agar birinchi DDU bo'lsa loyiha ushbu sanadan keyin ro'yxatga olingan. To'g'ri, bu erda istisnolar mavjud, ular yuqoridagi havolada alohida tavsiflanadi ( Eskrov hisoblari haqida).
Boshqa narsalar qatorida, kvartiralarni sotib olish uchun Ishtirok etish shartnomasiBanklar ham sodiqdir; ushbu turdagi shartnoma xaridlar yangi binolar, banklar nuqtai nazaridan, minimal risklarni o'z ichiga oladi. Shunga ko'ra, aynan shu turdagi shartnoma bilan siz eng foydalisini olishingiz mumkin.
VIDEO: Ishtirok etish shartnomasi. Muhim nuqtalar
— Kapital ishtiroki toʻgʻrisidagi bitimlarning (EPK) baʼzi nuanslari: u yerda nima boʻlishi kerak va nimalarga alohida eʼtibor berish kerak.
Shu bilan birga, xaridor hech bo'lmaganda shuni yodda tutishi kerak DDU va qurilishni birgalikda moliyalashtirish bo'yicha eng xavfsiz kelishuvdir, lekin baribir u kafolat bermaydi aktsiyadorga Dasturchi o‘z majburiyatlarini benuqson va shartnomada belgilangan muddatlarda bajaradi. Qurilish to'xtamasligiga va rivojlanish kompaniyasi o'zini bankrot deb e'lon qilmasligiga ham kafolat bermaydi.
Bundan tashqari, hamma Dasturchi ularni o'ziga xos tarzda shakllantiradi ( Federal qonun-214 talablari doirasida), shartnomaning ayrim bandlari bo'yicha javobgarlikni engillashtirishga harakat qilish ( batafsil ma'lumot uchun havolaga qarang).
Va 2017 yil yanvar oyidan boshlab, Ishlab chiquvchilar o'z veb-saytlarida joylashtirishlari shart DDU loyihasi har bir potentsial aktsiyador shartnoma shartlari bilan oldindan tanishishi uchun.
Oldindan to'lov shartnomasini tuzishda aktsiyadorlarning himoyasi qanday?
Asosiy xulosa: Kapitalda ishtirok etish shartnomasi (PAA), boshqa turdagi shartnomalar bilan taqqoslaganda, aktsiyadorga kvartiraning da'vosiga nisbatan ancha ko'proq huquqlar beradi. Va aksiyadorlarning moliyaviy himoyasi DDU xulosasi buzilgan taqdirda yo'qotishlar va etkazilgan zararni qoplash imkoniyatini berishida ifodalanadi. Dasturchi ularning majburiyatlari. Muayyan moliyaviy chora-tadbirlar ro'yxati uchun taqdim etilgan havolaga qarang.
Qonunga davriy o'zgartirishlar kiritish FZ-214 mas'uliyatni doimiy ravishda oshirish Dasturchilar va shunga mos ravishda aktsiyadorlar manfaatlarini tobora ko'proq himoya qilish. Masalan, uy-joy qurilishiga investitsiyalar Aktsiyadorlarning pul mablag'lari quyidagi mexanizmlar bilan himoyalangan:
- 2014 yildan - majburiy;
- 2017 yildan - yagona yaratish;
- 2019 yildan - hisob-kitoblar uchun majburiy shart Ishtirok etish shartnomalarini baham ko'ring aktsiyadorlarning mablag'lari banklar va DIA himoyasi ostida bo'lgan maxsus fondlar orqali ( Depozitlarni sug'urtalash agentliklari).
Ushbu barcha "xavfsizlik mexanizmlari" taqdim etilgan havolalar bo'yicha alohida eslatmalarda batafsilroq tavsiflangan.
Qaysi "sug'urta" opsiyasi tanlangani haqida, Dasturchi har bir qurilish loyihasi uchun o'zi tomonidan nashr etilgan o'zining yozishi shart.
DDUga kirgan aktsiyadorning alohida himoyasi uning bu uchun to'langan pulni va ushbu puldan foydalanganlik uchun foizlarni qaytarish huquqidir ( batafsilroq - havolaga o'ting).
Bundan tashqari, agar aktsiyador jismoniy shaxs bo'lsa, u bilan munosabatlarini qo'shishingiz mumkin Dasturchi ham amal qiladi Iste'molchilar huquqlarini himoya qilish to'g'risidagi qonun (Federal qonun-214 bilan tartibga solinmagan qismida).
"RIELTOR SIRLARI":
Bu qanday sodir bo'ladi yangi bino sotib olish jarayoni va, xususan, shartnoma tuzish jarayoni Dasturchi, bizning maqolamizda batafsil tavsiflangan Qalqib chiquvchi oynada ochiladi."> Bosqichma-bosqich ko'rsatmalar (interaktiv xarita, qalqib chiquvchi oynada ochiladi).
